До 15 июля собственники жилья должны заплатить налог. Что нужно знать тем, кто сдаёт квартиру

Если квартиру сдаёт физлицо-собственник другому физлицу, то ему необходимо подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля и уплатить налог в размере 13% до 15 июля. Если физлицо-собственник сдаёт квартиру юридическому лицу, то эта компания сама удержит налог 13% и перечислит в бюджет. Об этом рассказала налоговый консультант, директор компании «Налоговая азбука» Наталья Русакова.

— В России существует такое понятие, как «признаки предпринимательской деятельности» — это характеристики, по которым деятельность можно определить как предпринимательскую, согласно определению, закреплённому в Гражданском кодексе РФ. Одна из таких характеристик — сдача недвижимости в аренду. Налоговые органы руководствуются статьей 11 НК РФ: «Если гражданин фактически осуществляет предпринимательскую деятельность без регистрации, то он не может ссылаться на то, что он не ИП, — рассказала риелтор Мария Крец.

Она добавила, что, если налоговый орган в ходе проверки обнаружил, что гражданин получает доход от сдачи квартиры в аренду, этот же орган посчитает его предпринимателем, а значит, гражданин должен уплатить налог за весь период, в течение которого он получал доход. Глубина проверки составляет три года. То есть, если квартиру сегодня он не сдаёт, а сдавал два года назад, налог всё равно придётся заплатить.

— Чтобы избежать проблем, нужно зарегистрироваться как ИП или как самозанятый и самостоятельно платить налог от полученного дохода. Для индивидуальных предпринимателей он составляет 6%, для самозанятых — от 4 до 6%, — пояснила Мария Крец.

Тут стоит отметить, что квартиру самозанятые могут сдавать, а вот апартаменты или машино-места — нет. Дело в том, что им разрешено работать только с жилой недвижимостью. Если речь идёт о нежилых помещениях (а к ним относятся и апартаменты), то для сдачи их в аренду нужно открывать ИП.

— Даже в 2025 году можно услышать мнение собственников квартир, что налоги с полученного от арендатора дохода надо уплачивать, если договор заключён на год и более. То есть способ уклонения от уплаты налога в представлении части обывателей превратился чуть ли не в налоговую льготу. Однако, как и прежде, при сдаче квартиры в аренду физические лица должны уплачивать налог со всех поступающих сумм, вне зависимости от срока — снимали ли жилое помещение на день или договор заключён на пять лет, — рассказала ведущий юрист ЕЮС Србуи Иващенко.

Возникает вопрос не в необходимости оплаты, а в том, какой налоговый режим наиболее подходит вам для декларирования дохода.

По словам Србуи Иващенко, наиболее распространены четыре из них: это НДФЛ, НПД — налог на профессиональный доход, или же самозанятость, УСН — упрощённая система налогообложения, где налоговой базой является ваш доход, и ПСН — патентная система налогообложения. Физические лица также могут применять и УСН «Доходы минус расходы», автоматизированную УСН (АУСН). Однако именно при сдаче собственной жилой недвижимости эти системы проигрывают вышеперечисленным.

Наименее выгодным, однако применяемым по умолчанию, при полном отсутствии любых действий с вашей стороны, является НДФЛ — налог на доходы физических лиц. Ставка 13% (при превышении дохода в 2 400 000 начинает работать прогрессивная шкала — 15%, затем 17% и т.д.).

— Наиболее выгодной и, как ни странно, наименее трудозатратной с точки зрения отчётности является самозанятость — НПД. Регистрация возможна через приложение «Мой налог», на сайте ФНС либо МФЦ, она однократная, достаточно лишь подтвердить вашу личность в МФЦ либо авторизоваться с помощью вашей подтверждённой на «Госуслугах» электронной подписи. После этого вы должны по факту получения арендной платы вносить её сумму в приложении. Сумму налога не нужно считать самому, она определяется налоговым органом. После этого не позднее 12-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, придёт уведомление в приложении «Мой налог» с суммой налога и реквизитами для его уплаты. Заплатить налог нужно не позднее 28-го числа месяца, следующего за истекшим, — добавила Србуи Иващенко.

Декларации не подаются, документы не прикрепляются, дополнительных расходов нет. И, самое главное, ставка налога — всего 4% при сдаче физическим лицам и 6% — ИП и юридическим лицам. Можно совмещать с работой по найму. Но есть и ограничения. Так, размер дохода ограничен суммой 2 400 000 рублей в год. Также нельзя совмещать НПД с иными налоговыми спецрежимами — УСН, ПСН.

Наталья Русакова отметила, что налоговики за всеми подряд владельцами квартир не следят. Им достаточно жалобы недовольных соседей или результатов проверки.

— Мои соседи на 12-м этаже сдали квартиру студентам, там регулярно ночные вечеринки, я недовольна, какие у меня рычаги? — пожаловаться. От участкового также может поступать информация. В моей практике была ситуация, когда физлицо сдавало компании квартиру и никто ничего не платил. Случайная налоговая проверка этой фирмы выявила, что арендуется жильё и налоги никто не платит. Вот, пожалуйста, прилетело откуда не ждали, — рассказала Наталья Русакова.

На помощь контролирующим органам приходит и цифровизация. Благодаря ей они видят всё наше имущество.

— Если у меня, к примеру, две квартиры, во второй якобы никто не живёт, доход от сдачи не декларируется, а счётчики показывают регулярно расход воды на целую семью, могут возникнуть вопросы? Конечно, — добавила Наталья Русакова.

Мария Крец рассказала, как налоговая доказывает, что квартира действительно сдавалась внаём. Для этого проводят анализ банковского счёта на предмет регулярных поступлений, допрашивают свидетелей (арендаторов, соседей); просматривают объявления о сдаче недвижимости в аренду; мониторят аккаунты в социальных сетях; выясняют, что приобретённое гражданином имущество не предназначено для использования в личных целях и доказано намерение на постоянное получение прибыли.

Мария Крец отметила, что, если в ходе проведения проверки выяснится, что жильё действительно сдавалось, гражданину начислят НДФЛ 13%. Если речь идёт о нежилом фонде (например, апартаментах), то придётся заплатить ещё и НДС 20%. Также нужно заплатить пени (по ставке ЦБ РФ) и штраф (от 20 до 40% от неуплаченного налога).

Если же вы проигнорируете обязанность по уплате налогов, для их взыскания ФНС должна будет провести камеральную проверку, выявить основания для уплаты налогов, их размер, период. В качестве доказательств могут быть использованы данные допроса вызванных свидетелей, документы, сведения из банков о перечислении средств. Сама камеральная проверка проводится с вашим обязательным письменным уведомлением, у вас есть возможность предоставить возражения, пояснения, обжаловать её результаты.

— При негативном сценарии — выявлении неуплаты налога — будьте готовы заплатить сам налог по ставке 13%, штраф за неуплату — 20% от суммы налога, штраф за неподачу декларации — 5% в месяц (но не более 6 месяцев), итого — 30% от неуплаченного налога + пени — 1/300 ставки рефинансирования в день. Если подытожить, вам придётся заплатить примерно 20% от полученных от арендодателя сумм, а также пени, чуть большие, чем ставка рефинансирования, — рассказала Србуи Иващенко.