Life.ru выяснил, какие тонкости важно учесть при аренде жилья, чтобы не обеднеть

Аренда квартиры — это большой и сложный процесс, в котором есть множество нюансов и подводных камней. Некоторые арендодатели любят заключать договор исключительно в свою пользу, чем могут поставить жильцов в неудобное положение. На что обращать внимание при заключении договора на съём жилья, Life.ru рассказала председатель экспертного совета при Уполномоченном по правам человека в городе Москве, заслуженный адвокат Людмила Айвар.

Сегодня на рынке аренды жилья всё чаще возникают споры из-за внезапного повышения арендной платы. Закон позволяет собственнику изменить цену — но только в рамках договора и с соблюдением принципа добросовестности.

Согласно статьям 606 и 310 Гражданского кодекса РФ, изменение платы возможно только по соглашению сторон или в случаях, предусмотренных договором. Если в нём зафиксирована конкретная сумма и срок, арендодатель не имеет права в одностороннем порядке менять условия до окончания этого срока», — подчеркнула адвокат.

На практике корректировка платы допускается не чаще одного раза в год — обычно через механизм индексации (например, на уровень инфляции или официальный индекс потребительских цен). Это разумный компромисс: арендодатель компенсирует рост расходов, а арендатор получает предсказуемость, пояснила она.

Если же в договоре таких условий нет, любое повышение требует обоюдного письменного согласия. Попытка повысить по устной договорённости или без уведомления — нарушение, и арендатор вправе платить по прежней ставке до урегулирования вопроса.

«Наиболее частые уловки — это «индексация по усмотрению собственника», повышение без предупреждения, скрытые платежи за «ремонт», «обслуживание» или «повышенные коммунальные тарифы». Иногда арендодатели просто не продлевают договор, если арендатор не согласен с новой суммой. Закон допускает такую свободу — но при долгосрочных договорах и постоянных съёмщиках это уже может квалифицироваться как злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ)», — объяснила адвокат.

• Требовать соблюдения первоначальных условий договора;
• Обосновывать несоразмерность повышения через рыночную оценку;
• Расторгнуть договор без штрафа, если условия стали существенно обременительными (п. 2 ст. 451 ГК РФ);

При возникновении спора важно иметь переписку, уведомления, чеки и расчёты — суды оценивают именно письменные доказательства.

Суды в большинстве случаев занимают сторону арендатора, если арендодатель повышает цену без обоснований или нарушает договорённость. Так, в определении Верховного суда РФ от 28.06.2023 № 305-ЭС23-10252 указано: одностороннее изменение условий возможно только при наличии прямого условия в договоре, указала Айвар.

«Рекомендую перед подписанием договора внимательно проверить не только сумму аренды, но и порядок её изменения. Именно в этом пункте чаще всего спрятаны будущие конфликты», — добавила собеседница.

Если вам предлагают «подписать позже дополнительное соглашение» — это сигнал риска. Все ключевые параметры должны быть в основном договоре.

Таким образом, повышение аренды — допустимый инструмент, но он не должен превращаться в средство давления. Закон стоит на стороне добросовестного баланса: собственник имеет право на прибыль, но не на произвол; арендатор — на комфорт, но не на халяву.

Ранее в Госдуме заявили, что при попытке владельца квартиры поднять стоимость её аренды в одностороннем порядке суд примет сторону арендодателя, если у них заключён соответствующий договор. А если такового нет, то придётся либо смириться, либо искать себе новый дом.

Больше материалов только для наших читателей — в разделе «Эксклюзивы» на Life.ru.