С 1 апреля цены на новостройки войдут в новую фазу. Сколько будут стоить квартиры на первичном рынке

В апреле рынок первичного жилья способен войти в фазу предсказуемой стабильности. Серьёзных колебаний стоимости ожидать не стоит: цены продолжат демонстрировать умеренную динамику, прибавляя в среднем менее 1% ежемесячно. Это классическая история для рынка, когда «подогрев» отсутствует, но и обвала не предвидится. Такое мнение высказал директор блока продаж жилой недвижимости ГК «А101» Владимир Колесников.

— Ключевые риски связаны с внешними макроэкономическими триггерами — здесь мы, как и многие, адаптируемся к происходящему. При этом любое резкое движение по ключевой ставке — будь то её повышение или неожиданное снижение — способно развернуть текущий тренд. Однако ожидать существенных послаблений денежно-кредитной политики в ближайшее время оснований нет. Отдельный фактор — возможные изменения в программе семейной ипотеки, в частности введение дифференцированной ставки. Такие нововведения окажут краткосрочное влияние на спрос, но не станут драйвером для взрывного роста цен, — добавил Владимир Колесников.

В 2026 году динамика цен останется умеренной и будет в основном соответствовать уровню инфляции, хотя в течение года возможны локальные колебания. Ключевыми факторами, определяющими развитие рынка в ближайший период, станут условия программы семейной ипотеки, уровень ключевой ставки ЦБ, себестоимость строительства. Такое мнение высказал коммерческий директор компании «Главстрой-регионы» Алексей Артошин.

В среднесрочной перспективе, по его оценкам, предложение на рынке первичной недвижимости продолжит сокращаться. Запуск новых проектов и корпусов идёт умеренными темпами. В ряде локаций объём доступного жилья уже практически соответствует текущему уровню спроса. Это формирует сбалансированную рыночную ситуацию и сдерживает резкие колебания цен.

В старых границах Москвы, по итогам февраля 2026 года, было реализовано всего 163,9 тыс. кв. м жилья, в Новой Москве — 42,4 тыс. кв. м, в Московской области — 130,7 тыс. кв. м. Просадка по сравнению с предыдущим месяцем составила -16% в старых границах Москвы, -36,4% в Новой Москве и -33,4% в Московской области. Это при том, что январь традиционно является одним из самых «непродуктивных» месяцев с точки зрения продаж на рынке жилья из-за длительных новогодних каникул и сезонного затишья деловой активности. Такие цифры озвучила руководитель направления «Аналитика» Est-s-Tet Светлана Комиссарова.

— Правда, в этом январе регистрировались остаточные сделки декабря 2025 года, когда наблюдался существенный всплеск спроса в преддверии изменений программы семейной ипотеки. Тем не менее по сравнению с февралём прошлого года в старых границах Москвы объёмы реализации сократились почти в два раза (-48,5%), в Новой Москве — более чем в два раза (-57,2%), в Московской области — на треть (-33,5%), — добавила Светлана Комиссарова.

При этом объём предложения на рынке сжимается: в границах старой Москвы во второй половине 2024 года объём экспозиции держался на уровне 2,8–2,9 млн кв. м, в конце 2025 года он сократился до 2,4–2,5 млн кв. м. В Новой Москве и области — аналогичная ситуация, объём предложения демонстрирует снижение.

— На этом фоне уже в марте зафиксирована стагнация цен в старых границах Москвы: по сравнению с февралём 2026 года средневзвешенная цена предложения продемонстрировала снижение в пределах погрешности, на 0,38%. В Московской области также наблюдалась незначительная коррекция — на -0,17% (в пределах погрешности). Только в Новой Москве цена в марте незначительно прибавила по сравнению с февралём (+0,57%). Ценовая стагнация будет наблюдаться и в апреле, если не произойдёт значительного снижения ключевой ставки, — добавила Светлана Комиссарова.

Если говорить о премиальном сегменте рынка новостроек Москвы, можно констатировать, что с 1 апреля не ожидается резкого скачка цен, но при этом сохранится тенденция к умеренной корректировке вверх. В 2026 году рынок премиальной недвижимости столицы достаточно консолидирован, избыточного предложения нет, а при этом спрос концентрируется на ограниченном числе действительно качественных проектов, что создаёт благоприятные условия для удержания и постепенного повышения стоимости квадратного метра в ценовой политике девелоперов. Так охарактеризовал ситуацию генеральный директор компании Optima Development Давид Худоян.

Стоит отметить, что рост затрат на строительство, инженерное обеспечение и благоустройство, а также ужесточение требований к сервисным функциям заложены в ценовую модель премиальных объектов. В этих условиях застройщики, как правило, не форсируют массовый двузначный рост, а придерживаются стратегии постепенной индексации, по мере роста строительства объекта компенсируя увеличение себестоимости без ущерба для его ликвидности.

— С апреля возможно повышение на несколько процентов в течение года, но при этом сохранится структура покупательского спроса в пользу хорошо позиционированных, проверенных и уже частично реализованных проектов, — добавил Давид Худоян.

Высокая ключевая ставка ЦБ и недоступность рыночной ипотеки для основной массы покупателей продолжают тормозить спрос. Фактически рынок держится только на льготных программах. При таком ограниченном спросе застройщикам попросту невыгодно повышать цены. Любое подорожание приведёт к ещё большему падению продаж, а сейчас задача девелоперов — поддерживать денежный поток, а не гнаться за маржинальностью любой ценой. Об этом рассказала аналитик по динамическому ценообразованию компании BM Group development Ирина Павлова.

Конечно, рынок неоднороден. Ликвидные проекты — в хороших локациях, с высокой степенью готовности, качественными планировками — будут дорожать, но плавно и умеренно. У них есть своя аудитория, готовая платить.

— А вот проекты с затянутыми сроками сдачи, расположенные в удалённых или неблагоприятных локациях, окажутся в сложной ситуации. Они если и будут расти в цене, то очень медленно. Фактически такие объекты будут вынуждены стимулировать спрос через акции, скидки, специальные условия. При этом формально цена в прайсе может не снижаться, но реальная стоимость сделки будет ниже за счёт маркетинговых инструментов, — добавила Ирина Павлова.

Изменения в ипотечных правилах, по её оценкам, ведут к охлаждению спроса. Количество одобренных заявок сокращается, а значит, у девелоперов нет возможности агрессивно повышать цены. Резких движений ждать не стоит — рынок адаптируется к новым условиям, и эта адаптация будет плавной.

— У многих застройщиков действительно непростая ситуация с продажами, но это не значит, что рынок пойдёт в открытое удешевление. Базовые цены, скорее всего, сохранятся или продолжат плавно расти, тогда как реальное снижение будет происходить через скидки, акции и индивидуальные спецпредложения. Иными словами, дешевле может стать не квадратный метр «на витрине», а конкретная сделка для конкретного покупателя. Параллельно рынок ждёт возможной оттепели по льготным ипотечным программам: если меры поддержки расширят, это может поддержать спрос и изменить текущую динамику, — рассказал директор компании «Философт» Иван Власов.