До 30 апреля нужно заплатить налог на сдачу квартиры. Когда и как законно снизить выплаты

Налог на доходы от сдачи жилья может быть разным — это зависит от статуса арендодателя. Но сначала следует отметить важный момент: при сдаче квартиры даже на срок до года следует заключать договор. Это в интересах хозяев недвижимости — не будет неприятностей с налоговой, участковым, соседями. А в последнее время арендаторы тоже просят о заключении договора — это определённая страховка жильцам. Об этом рассказал президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков», профессор НИУ МГСУ Кирилл Кулаков.

— Если вы сдаёте квартиру как физическое лицо, то должны будете уплатить налог на доходы физических лиц — 13% ежемесячной арендной платы, указанной в договоре найма. Но это только если общий совокупный доход за год не превышает 2,4 млн рублей. Если, к примеру, по основному месту работы заработная плата составляет 150 тысяч в месяц, а квартира сдаётся за 60 тысяч, то общий совокупный доход гражданина составит 870 тысяч. В этом случае налог на доход от сдачи квартиры составит 13%. Собственник должен самостоятельно  задекларировать этот доход, подав декларацию до 30 апреля года, следующего за отчётным. В срок до 15 июля ему нужно уплатить всю сумму НДФЛ единовременно, то есть сразу за весь год, — отметил Кирилл Кулаков.

Стоит учесть, что собственник – физическое лицо может оформить налоговый вычет, что позволит ему минимизировать сумму налога. Статьи расходов, по которым можно оформить налоговый вычет: оплата медицинских услуг в частных клиниках себе и членам своей семьи (супруг, дети, родители), плата за образование или налоговый вычет после покупки жилья.

Ещё один вариант — сдавать жильё в статусе самозанятого. Ставка налога на профессиональный доход в этом случае составляет 4%, если квартира сдана физлицу, и 6%, если юридическому лицу или ИП.

Кроме того, можно зарегистрировать ИП на упрощённой системе налогообложения (УСН). Налог ИП на УСН платят ежеквартально в равных долях, а декларацию подают один раз — до 25 апреля года, следующего за отчётным. Правда, тут помимо налога следует уплачивать социальные взносы. В 2026 году размер взносов составляет 57 390 рублей в год. Их можно платить единоразово, а можно — равными частями. Правда, на величину соцвзносов можно уменьшить налог.

— Можно зарегистрировать ИП и оплачивать либо 6% от суммы аренды, либо 15% , уменьшая арендные платежи на расходы на квартиру (оплата ЖКХ, ремонт и т.д.). Но отчётности в этом случае гораздо больше. Плюс оплата страховых взносов ежегодно. Также стоит учитывать, что в целом можно уменьшить налог, применив налоговые вычеты (обучение, лечение и т.д.), но если этого нет, то в таком случае уменьшить налог не получится, — рассказала адвокат Московской коллегии адвокатов «Прилепская и партнёры» Елена Чиркина.

Законно сократить налог при сдаче квартиры можно только за счёт выбора режима налогообложения. Если квартиру сдаёт обычное физлицо и годовой доход от аренды не превышает 2,4 млн рублей, наиболее выгодный и простой вариант — НПД (самозанятость). Об этом рассказала генеральный директор аудиторской компании «НК-ПРОФАУДИТ» Наталья Кушнарева.

— Декларацию сдавать не нужно, налог рассчитывается автоматически налоговой. Именно поэтому для одной квартиры НПД чаще всего выгоднее, чем уплата НДФЛ в общем порядке. Если собственник не применяет НПД, доход от аренды облагается НДФЛ. В этом случае нужно подавать декларацию 3-НДФЛ и самостоятельно уплачивать налог, — пояснила Наталья Кушнарева.

Если квартиру сдаёт ИП (ведётся бизнес), выбор зависит от применяемого режима. ИП на УСН не может одновременно применять НПД. Чтобы платить 4% или 6% как самозанятый, ИП должен отказаться от УСН и перейти на НПД в установленном порядке. Если ИП остаётся на УСН, налог платится по правилам УСН, а не по ставкам НПД.

— Для ИП есть ещё один вариант — патент. Патент разрешён при сдаче в аренду жилых помещений, но его стоимость зависит не от фактической арендной платы, а от потенциального дохода, установленного регионом. Его стоимость можно сразу просчитать на сайте налоговой службы. Поэтому патент нужно считать отдельно: в одних случаях он выгоднее, в других — нет. Практический вывод простой: если речь идёт об одной квартире и доходе до 2,4 млн рублей в год, сначала нужно оценивать НПД, а для ИП на УСН — сравнивать сохранение УСН с переходом на НПД или патентом, — добавила Наталья Кушнарева.

Стоит учесть, что до 30 апреля делаются выплаты за прошлый год. Менять налоговый режим задним числом нельзя. Соответственно, если внести изменения сейчас, то по-новому налог будут рассчитывать уже с этого года. Точнее, с даты смены налогового режима.