Купить квартиру для аренды станет проще. Как выбрать жильё под сдачу

На сегодняшний день стратегия инвестирования в арендный бизнес претерпела изменения. Если ранее наиболее доходной моделью считалась покупка недорогой квартиры на окраине в непосредственной близости от метро, то текущая рыночная ситуация диктует иные правила. Об этом рассказала директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

По её словам, в условиях значительного роста цен на недвижимость, затронувшего как новостройки, так и объекты вторичного рынка, в том числе «старый фонд», стоимость квадратного метра для инвестора резко возросла. При этом темпы роста арендных ставок несоразмерны. В результате классическая модель утратила свою экономическую эффективность. Например, покупка квартиры за 13–15 миллионов рублей с целью сдачи её в аренду за 50 тысяч рублей в месяц является абсолютно неэффективной инвестицией.

— На сегодня наиболее выгодной стратегией является приобретение небольшой по площади квартиры, расположенной в локации с развитой социальной и коммерческой инфраструктурой. Ключевым фактором успеха становится не столько класс жилья (бизнес или комфорт), сколько качество жизни и сформированное комьюнити. Арендаторы готовы переплачивать за среду, которая предлагает высокий уровень сервиса, безопасности и комфорта. Такие объекты демонстрируют максимальную ликвидность и доходность, — добавила Юлия Дымова.

Дополнительную популярность сейчас набирает хоумстейджинг, в том числе в формате сотрудничества застройщиков и специалистов по подготовке квартир к аренде. Такой подход помогает повысить привлекательность объекта и сократить сроки поиска арендаторов. Сейчас рынок недвижимости в целом становится более осторожным и рациональным. Это касается и покупателей для собственного проживания, и инвесторов. Поэтому при покупке квартиры под аренду всё чаще оценивают не только потенциальную стоимость объекта, но и размер ежемесячных расходов, сроки окупаемости и стабильность спроса на конкретную локацию. Об этом рассказал председатель правления ГК «Паритет девелопмент» Павел Галкин.

На фоне снижения доходности по депозитам часть частных инвесторов возвращается к недвижимости как к инструменту сохранения капитала и получения регулярного арендного дохода. Но если речь идёт именно о покупке квартиры в новостройке под сдачу, здесь важно смотреть не только на цену входа, но и на будущую ликвидность объекта, скорость экспозиции и устойчивость спроса со стороны арендаторов. Об этом рассказала директор по аналитике и ценообразованию девелоперской компании «Новая эра» Юлия Пичугина.

Наиболее востребованными для аренды, как правило, остаются компактные и функциональные форматы — студии, однокомнатные квартиры и евродвухкомнатные решения. Именно они обеспечивают оптимальный баланс между бюджетом покупки, размером ежемесячного платежа для арендатора и общей доходностью для собственника. При этом на практике лучше всего работают не просто «маленькие метры», а квартиры с грамотной планировкой, где нет лишних коридоров, неудобных углов и тёмных зон. Арендатор сегодня выбирает не столько площадь, сколько удобство повседневной жизни.

— Главное — выбрать правильную локацию. Квартира рядом с вузами, бизнес-центрами, больницами, транспортом или крупными рабочими зонами будет востребована почти всегда. Для арендатора удобная дорога часто важнее красивого вида или дорогого ремонта. Слабая транспортная доступность почти всегда означает либо дисконт к рынку, либо простои, — отметила аналитик по динамическому ценообразованию
компании BM Group Development Ирина Павлова.

Интерес постепенно смещается в сторону доходной недвижимости с профессиональным управлением. В этом случае инвестору не нужно самостоятельно искать арендаторов, заниматься заселением, контролировать платежи или решать бытовые вопросы. Все эти задачи берёт на себя управляющая компания, а собственник получает пассивный доход. Такой тренд озвучила заместитель генерального директора по продажам компании Hansa Group Анастасия Суханова.

Наиболее ликвидными остаются квартиры с готовой отделкой в современных жилых комплексах: такое жильё позволяет сразу после получения ключей вывести объект на рынок аренды и быстрее начать получать доход. При этом в долгосрочной перспективе интересны и семейные форматы — двух- и трёхкомнатные квартиры. Их предложение на рынке ограниченно, поэтому при грамотном выборе проекта они могут обеспечить стабильный спрос и меньшую конкуренцию среди арендодателей. Такое мнение высказала директор по продажам ГК «Развитие» Елена Фирсова.

При выборе квартиры стоит исходить не только из коммерческих соображений, но и из перспективы дальнейшей судьбы недвижимости. Если в будущем планируется проживание в ней собственника, тогда локация подбирается под личные нужды. Но если квартира покупается только для заработка, то в первую очередь нужно определить для себя желаемый портрет арендатора. Районы города, в которых сосредоточены вузы, как правило, привлекают студентов. Спрос на аренду однокомнатного жилья в сезон будет всегда. Близость школ и детских садов обычно привлекает семьи с одним маленьким ребёнком. Если требуются арендаторы взрослее, то рекомендуется для покупки рассматривать варианты, расположенные в близких к офисным центрам локациях. Такое мнение высказал член Генсовета «Деловой России», застройщик, владелец ГК «Удача» Владимир Прохоров.

По его словам, при выборе объекта покупки стоит также учитывать планы развития конкретного района. Строительство метро, программы реновации и прочее. Подобные изменения в перспективе позволяют как повышать стоимость аренды, так и удорожают стоимость квартиры для продажи.

Сейчас для арендаторов в высоких ценовых сегментах также важны приватность в виде небольшого числа соседей, полноценный фитнес-центр, хаммам и спа-зона прямо в доме, а также профессиональная управляющая компания с консьерж-сервисом 24/7, способная решить любую задачу: от бронирования частного джета до организации ужина. Такая инфраструктура в проекте даёт арендную премию в 15–20% относительно домов без сервиса в аналогичной локации. Об этом рассказала директор по продажам компании «Хайтек девелопмент» Светлана Соколова.

Сейчас многие рассматривают варианты покупки жилья не в Москве, а в курортных зонах. За городом в средней полосе или в регионах у моря. Здесь есть свои особенности.

При выборе актива под аренду в первую очередь важно смотреть не только на количество комнат, но и на качество самого актива. Это и локация, набор развитой собственной инфраструктуры, уникальность архитектуры проекта, уровень сервиса и потенциал для круглогодичного спроса. Об этом рассказал генеральный директор курортного комплекса «Сансара» Анатолий Огарков.

Он привёл пример Крыма. Там наиболее устойчивый арендный доход, как правило, показывают объекты с понятной инвестиционной логикой. Это закрытая территория с набором сервисов, доступных только для резидентов, и открытая территория для всех желающих, где представлены кафе и рестораны различной кухни, собственная инфраструктура, благоустроенная пляжная зона, качественная отделка, видовые характеристики и управление профессиональным, надёжным оператором. Именно такие параметры формируют не только комфорт для будущего арендатора, но и ликвидность самого объекта.

— Если говорить об инвестиционном потенциале, то здесь важно учитывать и перспективу роста стоимости актива. На старте проекта цена, как правило, ниже, чем после ввода в эксплуатацию, а значит, инвестор может зарабатывать не только на аренде, но и на капитализации этого актива. Поэтому при выборе актива под аренду имеет смысл ориентироваться не просто на метраж или число комнат, а на проект, который сочетает курортную привлекательность, профессиональное управление и долгосрочную ценность локации. При грамотном выборе и покупке курортного актива доходность может быть существенно выше депозитной. В отдельных случаях совокупный годовой доход может достигать 20%, — добавил Анатолий Огарков.