Бумага есть, а гарантий нет: Адвокат назвал главную ловушку при покупке квартиры с детской долей

Покупка жилья на вторичном рынке всегда требует юридической осторожности, но сделки, в которых фигурируют несовершеннолетние собственники, по праву считаются одними из самых рискованных. Эту позицию неоднократно подтверждал Верховный Суд РФ, а Росреестр и нотариальное сообщество выпускают отдельные разъяснения для граждан. Однако при грамотном подходе такие риски можно минимизировать, рассказал Life.ru адвокат Олег Ритман.

Прежде всего, правовой статус ребёнка зависит от возраста. Если собственнику уже исполнилось 14 лет, он может лично подписывать договор купли-продажи, но только при обязательном письменном согласии родителей или попечителей. Для детей младше 14 лет все действия совершают исключительно законные представители. В обоих случаях обязательным условием сделки является предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Без этого документа продажа квартиры с детской долей невозможна, а сама сделка может быть признана судом недействительной.

Главный критерий, которым руководствуются органы опеки при выдаче разрешения, это недопустимость ухудшения жилищных условий ребёнка. На практике это означает, что продавец должен одновременно приобрести для несовершеннолетнего другое жильё, равнозначное или лучшее по площади, стоимости и благоустройству. Именно это условие становится камнем преткновения для многих покупателей. Даже если разрешение получено и предъявлено, покупатель обязан проверить, выполнено ли оно в действительности.

Верховный Суд в одном из своих обзоров разобрал показательный случай: женщина продала квартиру, где двое детей владели по 1/3 доли, получив разрешение опеки с условием одновременной покупки нового жилья. Однако она этого не сделала, и впоследствии органы опеки оспорили сделку. Суд поддержал иск, указав, что наличие разрешения на момент продажи само по себе не является гарантией, если продавец не исполнил обязательства перед детьми. Этот прецедент обязателен для учёта всеми нижестоящими судами, а значит, покупатель не может полагаться только на формальное наличие бумаги.

Важным нововведением последних лет стало обязательное нотариальное удостоверение сделок по отчуждению недвижимости, где участником общей собственности выступает несовершеннолетний. Нотариус проверяет не только подписи, но и соответствие договора разрешению опеки, а также наличие одновременных встречных обязательств, например покупки новой квартиры для ребёнка. Если нотариальная форма не соблюдена, договор считается ничтожным, и Росреестр откажет в регистрации перехода права собственности.

Отдельно стоит сказать о ситуации, когда ребёнок не является собственником, а только зарегистрирован в квартире. Здесь правила иные: ни разрешения опеки, ни нотариального заверения сделки не требуется, однако выписать такого ребёнка после покупки будет крайне сложно, это можно сделать только через суд, и не всегда с положительным результатом. Поэтому покупателю стоит запрашивать расширенную выписку из домовой книги и уточнять, есть ли среди зарегистрированных несовершеннолетние, даже если они не владеют долями.

Исходя из судебной практики и разъяснений Росреестра, покупателю следует придерживаться нескольких простых, но надёжных правил. Во-первых, внимательно изучать выписку из ЕГРН на предмет всех собственников и их возраста. Во-вторых, требовать у продавца оригинал разрешения органов опеки и сверять его условия с текстом договора. В-третьих, проверять, что оговорённое в разрешении приобретение жилья для ребёнка либо уже состоялось, либо происходит одновременно с вашей сделкой, это должно быть зафиксировано в договоре и в расчётных документах. В-четвёртых, не соглашаться на упрощённую форму сделки: нотариус в данном случае выступает вашим союзником, так как он обязан отказать в удостоверении при малейшем сомнении в законности.

Ранее эксперт рассказал, что при покупке недвижимости юристы настоятельно рекомендуют детально проверять брачный договор владельца, даже если квадратные метры приобретены до свадьбы. По общему правилу такая собственность считается личной. Однако супруги вправе изменить этот статус, наделив вторую половину долей в имуществе. При наличии долевой собственности жена или муж должны выступать в качестве полноценных продавцов наравне с владельцем. Когда квартира остаётся индивидуальной собственностью, дополнительные одобрения не требуются.

Главные эксклюзивные интервью и репортажи — в разделе «Эксклюзивы» на Life.ru.