С 1 октября изменятся параметры ипотеки. Что будет с льготными программами и ставками в банках

Сейчас активно обсуждается тема изменения параметров семейной ипотеки. Государство ищет баланс между необходимостью поддерживать семьи с детьми и нагрузкой на бюджет, которая существенно выросла из-за масштабного льготного кредитования последних лет. Об этом рассказал заместитель председателя комитета Государственной Думы по строительству и ЖКХ Александр Аксёненко.

— Пока действующие условия программы сохранены до 1 октября, а окончательные параметры после этой даты ещё не утверждены. Среди обсуждаемых вариантов — дифференциация ставки в зависимости от количества детей в семье. При этом любые изменения нужно принимать очень аккуратно, потому что семейная ипотека сегодня остаётся одним из ключевых инструментов поддержки семей, — пояснил Александр Аксёненко.

Корректировка может коснуться условий предоставления льготной программы «Семейная ипотека», однако в данный момент утверждённых изменений не представлено. Обсуждаются следующие сценарии возможных изменений параметров: отмена программ сверхлимитных сделок до 30 млн рублей (совмещение «Семейной ипотеки» и рыночных продуктов — средневзвешенная ставка); сокращение максимального срока кредитования по льготным программам до 15 лет; отмена возможности повторного использования продукта, если предыдущая ипотека оформлена до 23.12.2023; введение дифференцированной шкалы лимитов и процентных ставок в зависимости от региона приобретения недвижимости и количества детей. Об этом рассказал операционный директор Est-a-Tet Алексей Новиков.

— Мы видим, что банки уже сейчас планируют пересматривать параметры своих программ, и нас определённо ждёт масштабная трансформация сегмента. Несмотря на то что финальные решения регулятором ещё не утверждены и озвучивать окончательную конкретику рано, ключевые векторы реформы уже очевидны. Главным трендом станет уход от единой субсидированной ставки к глубокой дифференциации — условия будут жёстко зависеть от демографических и региональных факторов. Я ожидаю, что размер процентной ставки будет напрямую привязан к количеству детей в семье, — рассказала руководитель отдела ипотеки агрегатора новостроек RedCat Елена Кудрявцева.

По её мнению, конфигурация будет выглядеть следующим образом: семьи с одним ребёнком смогут получить ипотеку по ставке от 10% до 12%, с двумя — в диапазоне 8–10%, с тремя — от 6% до 8%, а с четырьмя и более — на уровне 4%. При этом чёткие критерии по возрасту детей ведомствам ещё только предстоит определить. В регионах (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга) ставки, скорее всего, будут ниже столичных на 1–2 процента и составят порядка 6–8%.

— Позитивным шагом может стать долгожданное увеличение максимальной суммы кредита. Сейчас лимит жёстко ограничен 12 миллионами рублей, а всё, что сверху, уходит в комбо-ипотеку со смешанной ставкой от 7,5% и выше. Я ожидаю, что для семей с двумя и более детьми сумму кредита могут увеличить до 15–18 миллионов рублей в столичных регионах. В остальных субъектах РФ средний чек, по моим оценкам, вырастет до 8–10 миллионов рублей, — пояснила Елена Кудрявцева.

Одно из обсуждаемых нововведений — внедрение лимита на действие льготной ставки до 15 лет. То есть сам кредит заёмщик сможет оформить на привычные 30 лет, но субсидироваться государством будут только первые 15.

— На самом деле я не считаю это критичным ограничением. Наш опыт показывает, что российские заёмщики пытаются гасить кредиты досрочно хотя бы небольшими частями. В итоге в пределах этого 15-летнего срока люди, как правило, полностью справляются с любым взятым долгом. Для меня очень интересным и дискуссионным моментом выглядит предложение ограничить минимальную площадь приобретаемого жилья тридцатью пятью квадратными метрами. Пока неясно, утвердят ли этот ценз, но разница в цене между квартирой в 20 «квадратов» и 35 «квадратов» будет кардинальной, — добавила Елена Кудрявцева.

Возьмём семьи с одним ребёнком, для которых небольшая однокомнатная квартира была отличным стартовым и доступным вариантом. Для них это решение обернётся тем, что и цена недвижимости станет выше, и процентная ставка будет выше. В сумме это приведёт к ощутимому росту ежемесячного платежа.

Что касается оформления ипотеки до 1 октября, здесь нет универсального совета. Решение зависит от условий конкретной семьи и параметров кредита. Ипотека берётся на десятилетия, поэтому в первую очередь нужно оценивать первоначальный взнос, размер ежемесячного платежа, доходы семьи и запас финансовой устойчивости, а не принимать решение только из-за ожидания возможного изменения программы. Такую рекомендацию дал Александр Аксёненко.

— Не факт, что все эти правила заработают ровно с 1 октября: возможно, точные параметры мы получим чуть позже, в течение месяца. Однако правила игры изменятся однозначно. Из-за спада продаж в новостройках многие девелоперы сейчас активно предлагают рассрочки. Из-за этого на рынке сформируется особый пласт клиентов: они уже зашли в рассрочку, но планируют переходить на семейную ипотеку. Те, кто успел получить одобрение до реформы, сохранят за собой ставку в 6%. Остальные же будут кредитоваться по новым правилам. И если для многодетных семей (с тремя и более детьми) новые условия могут оказаться даже более выгодными, то для остальных категорий нагрузка вырастет, — отметила Елена Кудрявцева.