Непредсказуемый процент: к чему приведёт регулирование ипотеки с плавающей ставкой

Неоднократно в различных чиновных кабинетах высказываются идеи о "государственной ипотеке с плавающей ставкой", то есть такой, где ставка ежегодно меняется и зависит от выбранного фактора, например от уровня инфляции или ключевой ставки ЦБ. Ранее российские банки злоупотребляли таким продуктом. Например, банк "Дельтакредит" выдавал кредиты, привязанные к ставке рефинансирования ЦБ, в результате его клиенты, взяв ипотеку под 11% годовых, через несколько лет были вынуждены выплачивать по 17–18% и даже выше годовых. Из-за активных протестов клиентов и негатива в социальных сетях подобные программы были свёрнуты, а в 2019 году "Дельтакредит" объединился с Росбанком.

Так что неудивительно, что Владимир Путин дал поручение Правительству РФ и Центральному банку подготовить поправки, которые должны были уменьшить риски для заёмщиков, берущих "плавающие" кредиты. И уже на следующий день Банк России опубликовал объёмный доклад, предложив для обсуждения сразу шесть вариантов развития ипотеки с плавающими ставками. Конечно, есть вариант и полностью запретить такую ипотеку, но, судя по тону доклада, ЦБ просто хочет закрепить выдачу таких кредитов нормативными актами, чтобы сделать их более популярными.

— Я думаю, что ситуация развивается вполне в логике ЦБ. Скорость реакции регулятора на недавнее поручение президента о проработке вопроса о переменных ставках показывает, что Центробанк был заранее готов к обсуждению этой темы и, возможно, сам её инспирировал. На мой взгляд, это связано прежде всего с тем, что в России кредитные ставки, скорее всего, в ближайшее время снижаться больше не будут. Об этом ЦБ предупреждал на заседании 12 февраля 2021 года, а значит, общий потенциал кредитования снижается, — считает ведущий финансовый эксперт компании "Аналитика онлайн" Глеб Задоя.

Но теперь, очевидно, правительство и ЦБ изыскивают способы активизировать развитие кредитного рынка и пытаются предложить новые старые продукты, которые могут выглядеть для россиян более выгодными, чем теперешние предложения. Например, такой кредит, который изначально выдаётся по минимальной ставке, а после повышается и даёт возможность банку получать доход по ставке на уровне или выше, чем его стандартные продукты, предполагает Задоя.

Действительно, ещё осенью 2020 года мегарегулятор выражал обеспокоенность ростом выдачи ипотечных кредитов с низкой ставкой, и председатель ЦБ Эльвира Набиуллина даже высказалась в пользу сворачивания льготной ипотеки под 6,5%. Согласно данным ЦБ, вместо социальной направленности данная программа выступила для многих россиян как инвестиционный инструмент, что привело к резкому и неоправданному росту цен на жильё в крупных городах России. Но с позицией ЦБ не согласились девелоперы и застройщики, для которых ипотека по низкой ставке — это драйвер роста их бизнеса. Да и коммерческие банки хотя в открытую и не перечат словам Набиуллиной, но косвенно признают, что возможность выдавать большое количество кредитов на льготных условиях значительно повышает рентабельность их бизнеса, поэтому ипотека с низкой ставкой, пусть только на первоначальном этапе и с риском последующего роста, им нужна.

— На самом деле для банков ситуация с переменными ставками по ипотечным кредитам неоднозначная. С одной стороны — есть риски, связанные с возможным дефолтом заёмщиков, который может произойти, если ставки по уже выданным кредитам вдруг начнут резко расти. Но с другой — кредиты с плавающей ставкой позволяют банкам не закладывать в ценовые условия свой процентный риск, и в этом случае клиент может получить ставку на 1–2% ниже среднерыночной. Поэтому, очевидно, ЦБ рассматривает возможность вывести такие программы на рынок. Скорее всего, регулятор установит некие бенчмарки, указывающие, когда и кому такие кредиты будут выдавать, — рассказал руководитель Службы внутреннего контроля одного из банков, входящих в топ-5.

Впрочем, выгода для простых россиян от подобного рода нововведений довольно сомнительна.

— В ситуации, когда по экономическим причинам ставки по ипотеке больше снижаться не будут, а допустить их резкого роста ЦБ не может, ипотека с плавающей ставкой выглядит как идеальный инструмент, позволяющий прежде всего банкам, а не заёмщикам защититься от процентных рисков. Ведь сейчас ипотека, как правило, выдаётся на довольно длительные сроки, а источников длинных денег у банков не так много. При этом, как показал опыт программы льготной ипотеки под 6,5%, российские заёмщики в большинстве своём мало задумываются о долгосрочных перспективах, у многих срабатывает рефлекс брать кредиты, пока сегодня есть возможность приобрести с их помощью недвижимость, — объясняет старший юрист компании "Европейский дом права" Залимхан Магомедов.

Банки это прекрасно знают, и их такая ситуация устраивает. Что бы ни заявляли некоторые банкиры, но в большинстве своём кредитные учреждения ведут планирование на три – пять лет, а ипотеку выдают на 15–25 лет, при этом платежи по ипотечному кредиту аннуитетные, то есть основная сумма процентов выплачивается заёмщиком в первые три года. Если рассматривать вопрос введения ипотеки с переменной ставкой с учётом этих обстоятельств, то становится очевидно, что банкам это будет выгодно, так как позволит увеличить выдачу кредитов и получить максимальный доход.

— Если при увеличении размера переменной ставки какие-то заёмщики не смогут обслуживать свои долги, для банка, выдавшего ипотеку, это не катастрофа. Банки при неблагоприятном для них развитии событий обратят взыскание на ту недвижимость, которая находится у них в ипотечном залоге, и из этих средств покроют свою возможную недостачу, — продолжает Магомедов.

Такой сценарий уже реализовывался в России в 2014 году, когда из-за резкого роста курса валюты пострадали заёмщики, взявшие ипотечный кредит в долларах и евро. Тогда ни один банк не понёс убытков, приведших к его закрытию, а несколько тысяч россиян потеряли квартиры и все деньги, которые уже выплатили банку в счёт первоначального взноса и платежей по своему кредиту за несколько лет.