Риелторы готовятся к новым ценам: Сколько в сентябре будут стоить новостройки и квартиры на вторичном рынке

На первичном рынке спрос осенью будет сохраняться на высоком уровне. Соответственно, цены продолжат расти. Таков прогноз руководителя аналитического центра "Инком-недвижимость" Дмитрия Таганова.

По его словам, цены будут расти, поскольку крупные девелоперы субсидируют ставки по ипотеке, создавая выгодные условия для покупателей. Кроме того, постепенное увеличение ключевой ставки Центральным банком дополнительно подогревает интерес к приобретению жилья. Люди стараются успеть совершить покупку, пока регулятор не повысил её в очередной раз.

— Скачкообразный рост цен сместил спрос с Москвы не только на Подмосковье, но и на более дальние регионы Центральной России. В частности, на Рязанскую область. Многие москвичи приобретают недвижимость в регионах, которые обладают хорошим инвестиционным потенциалом и расположены относительно недалеко от столицы. Там льготная ипотека более актуальна, поскольку цены на недвижимость ниже, чем в Москве, и лимит 3 млн рублей не отсекает предложение. Поэтому на первичном рынке программа льготной ипотеки будет поддерживать спрос, — считает руководитель отдела продаж девелоперской компании "Мармакс" Анна Терехова.

По её словам, высокая стоимость новостроек обусловлена удорожанием стройматериалов, проектным финансированием и высоким спросом в период действия "неурезанной" льготной ипотеки. Сегодня спрос начинает смещаться в сторону вторичного жилья, поскольку там есть возможность приобрести готовую к проживанию квартиру и не ждать сдачи объекта.

— По нашей статистике, с момента отмены основной льготной программы по ипотеке количество сделок по государственной поддержке снизилось в семь раз, а по ипотеке в целом — в четыре раза. Средний метраж покупаемых квартир падает. В некоторых районах Москвы, преимущественно представленных вторичной недвижимостью, спрос на новостройки разогнал цены на вторичке минимум на 40% за прошедший год. Покупателей, претендующих на семейную ипотеку, всё же мало. Существует много условий о прописке детей, общей площади на человека в семье на текущий момент и так далее. Девелоперы вынуждены сокращать площадь предлагаемых квартир в новостройках и создавать ипотечные программы на 30–50 лет, чтобы найти покупателей, — рассказала директор по маркетингу компании 3-RED Мария Хурамшина.

По её словам, основным фактором снижения цены всегда будет динамика спроса. Дополнительно может повлиять новая волна пандемии, переход на удалённую работу, рост себестоимости материалов. Также остался нерешённым вопрос о статусе апартаментов, который может повлиять на ценообразование в проектах.

Резкого падения цен на новостройки Мария Хурамшина не ждёт, но предполагает возможную динамику в сторону снижения стоимости квадратного метра. Население по-прежнему вкладывает рубли в квартиры, считая этот вариант хорошей инвестицией в будущее.

— На динамику стоимости новостроек в этом году будут влиять цены на строительные и отделочные материалы. Все ждут, что осенью они немного скорректируются. Сейчас сложно прогнозировать, оправданно ли это ожидание. Также рынок ждёт увеличения количества рабочей силы и снижения числа заражённых коронавирусом. Если ситуация нормализуется и границы для мигрантов будут открыты, то количество рабочей силы увеличится. Соответственно, стоимость их услуг начнёт снижаться. Это также повлияет на себестоимость квадратного метра. Окажет ли это влияние на цену продаж — большой вопрос. Я думаю, что снижение цен произойдёт очень выборочно, — полагает коммерческий директор ГК "РКС Девелопмент" Александр Коваленко.

Он считает, что коррекция будет зависеть в первую очередь от выполнения плановых показателей по продажам. Те компании, которые достраивают свои ЖК ещё без счетов эскроу, уже предлагают клиентам различные скидки, акции, преференции, и объём этих скидок продолжает увеличиваться. Александр Коваленко отметил, что сейчас уже можно приобрести квартиру со скидками до 18%. Снижения цены нет только на рынке Анапы и Сочи из-за дефицита предложения. Те застройщики, которые на проектном финансировании, демонстрируют стабильность, не предлагают больших скидок, а обещают некоторые преференции. Но по большей части это программы с банками, когда застройщики сами субсидируют процентную ставку, либо ипотека без первоначального взноса.

— Снижения цены на жильё, на мой взгляд, ждать бессмысленно, потому что она зависит не только от ипотеки, но и от наличия хорошего земельного участка, транспортной доступности ЖК, от наличия проведённых коммуникаций. И в целом идёт тенденция на рост себестоимости. Напомню, что в прошлом году были пересмотрены нормы изменения видов разрешённого использования земельных участков. Так что сейчас изменить вид разрешённого использования зачастую стоит дороже, чем приобрести земельный участок. А участков с уже подготовленными видами разрешённого использования катастрофически мало, и их очень быстро разбирают. Поэтому я думаю, что в дальнейшем стройка будет развиваться за счёт проектов по переселению. Но это потребует затрат от застройщиков по усовершенствованию коммунальных сетей, по сносу зданий. И это тоже будет влиять на себестоимость, — рассказал Александр Коваленко.

По мнению заместителя директора по продажам ГК "Гранель" Сергея Нюхалова, всё больше на спрос будет влиять семейная ипотека. С июля она охватывает семьи и с одним ребёнком. Интерес к госпрограмме заметно растёт из-за новых, более интересных условий. По статистике его компании, доля семейной ипотеки в сделках с использованием кредитных средств возросла в несколько раз и приближается к 20%. После июльского падения до 56% вновь увеличивается и общая доля сделок с применением ипотеки. Сейчас она поднялась до 70%.

Сергей Нюхалов считает, что на динамику стоимости новостроек продолжит оказывать влияние недостаток предложения. По итогам первого полугодия оно сократилось на треть. Хотя застройщики выводят на рынок всё больше проектов, продажи жилья идут ещё быстрее. Новые объекты не успевают замещать сокращение ассортимента новостроек.

Сейчас нет никаких предпосылок для того, чтобы осенью цены на вторичное жильё кардинально изменились. Таково мнение директора департамента вторичного рынка "Инком-недвижимости" Сергея Шломы.

Он отметил, что последние несколько месяцев потенциальный спрос (количество звонков, поступающих в компанию) и актуальный спрос (количество авансов, вносимых за покупку вторичного жилья) остаются примерно на одном уровне. Соответственно, изменений по ценам также не ожидается.

— Подъём ключевого показателя ЦБ РФ, по нашим наблюдениям, пока не отразился сильно на процентах по ипотечным ставкам. Покупатели активно приобретают недвижимость в кредит, что поддерживает уровень цен. При этом на вторичном рынке столицы также наблюдается дефицит ликвидного предложения, то есть качественных объектов, которые выставляются по незавышенной стоимости относительно рынка. После прошлогоднего ажиотажного скачка спроса экспозиция во вторичном сегменте жилья восстанавливается крайне медленно. Таким образом, наш основной прогноз на осень — цены на вторичную недвижимость останутся на нынешнем уровне, — пояснил Сергей Шлома.

По его словам, вероятность ценовых колебаний небольшая. Правда, если какие-то изменения с конъюнктурой вторичного рынка всё-таки произойдут, то средние показатели по стоимости квартир могут на 2–3% опуститься.

— Осенью я прогнозирую незначительное падение цен на первичном рынке — до 3–4% — и сохранение текущих стоимостных показателей на малоэтажном и вторичном сегментах. Дальнейшее ценообразование в 2022 году зависит от внешней и внутренней политики государства и развития инфраструктуры, что важно для застройщиков Подмосковья, а также сдерживания роста цен на строительные материалы, — отметил владелец строительной компании "Дом Лазовского" Максим Лазовский.

При этом Анна Терехова считает, что с увеличением спроса и во вторичном сегменте в скором времени будет подниматься стоимость. Осенью 2021 года она ожидает стабильных цен с возможным небольшим ростом на первичном рынке и более значительным — на вторичном.

— Факторы, влияющие на стоимость жилья, всё те же: рост цен на сырьё на мировых рынках, инфляция, волатильность валют, а также высокий спрос при ограниченном предложении. С начала этого года цены в среднем выросли примерно на 13%, в совокупности с начала кризиса — примерно на 25%. По сути, мы видим, что рост цен замедлился, но стоимость жилья пока продолжает расти. Думаю, что осенью особых изменений ждать не стоит. Рынок вполне стабилен, спрос снижается, но пока ещё достаточно высокий. До конца года все эти тренды останутся неизменными. Прогнозировать какие-либо изменения пока рано, скорее всего, это произойдёт не раньше середины 2022 года, — считает руководитель отдела продаж СЗ "Катуар девелопмент" Оксана Федосеева.

Тренды на рынке недвижимости задают новостройки, за ними подтягивается вторичка. Сильнее всего растут в цене объекты бизнес-класса, в том числе апартаменты. Об этом говорит старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Петр Гусятников. По его словам, в последние полтора года некоторые объекты подорожали чуть ли не вдвое. Несмотря на то что рост в сегменте вторичного жилья экономкласса не такой критичный, продавцы стараются не отставать и регулярно обновляют ценники.