Кредит со скидкой: Как снизить платёж по ипотеке

Структуры Сбербанка обнародовали информацию о россиянах, которые выплачивают ипотеку. Согласно представленным данным, в среднем граждане РФ берут ипотеку на 20 лет, но погашают её примерно за 4,5 года, при этом усреднённый ипотечный платёж по новому жилью близок к 25 тысячам рублей в месяц, а по кредитам на квартиры, приобретённые на вторичном рынке, в месяц средний ипотечник платит примерно 21 тысячу рублей. Конечно, у каждого, кто взял жильё в кредит, ситуация отличается от "средней температуры по больнице", но для большинства ипотечных заёмщиков вопрос о том, как уменьшить свои ежемесячные платежи, которые забирают значительную часть семейного бюджета, всегда стоит на первом месте. Оказывается, такие возможности есть, остаётся только их использовать в конкретной ситуации.

Как бы странно это ни звучало, но свои будущие платежи можно снизить ещё до оформления кредита, просто надо разобраться, что будет влиять на их размер. Классически считается, что размер платежа по ипотеке зависит от суммы кредита, срока, на который выдан заём, и процентной ставки, назначенной банком.

И сколько бы ни говорили профессионалы рынка недвижимости, что спонтанные покупки в этой сфере делать нельзя, для многих россиян осознание верности этого утверждения приходит лишь после подписания кредитного договора, отсюда и возникает ситуация: когда начинается обслуживание кредита, первоначальное желание "взять сумму побольше, чтобы хватило на много метров и ремонт, сменяется разочарованием, вызванным огромными ежемесячными платежами, которые даже при частично досрочном погашении всё равно много лет не позволяют тратить заработанное на что-либо, кроме самого необходимого.

— Приём продаж "Берите сейчас, а то завтра поднимется цена" у большинства продавцов недвижимости является основным просто потому, что с россиянами он работает, — рассказал Глеб Задоя, ведущий финансовый эксперт компании "Аналитика Онлайн". — К сожалению, в момент выбора квартиры многие наши граждане не отдают себе отчёт, что у продавца никаких иных целей, кроме получения максимальной прибыли, нет. Почему-то никого не смущает, что застройщики вместе с ценой, как правило, тут же называют определённый банк, который почему-то готов кредитовать по сниженной процентной ставке.

Поэтому первое правило: если начинают торопить со сделкой, необходимо проверить не только все документы по приобретаемой недвижимости и её продавцу, но и предложение банка, и обязательно сравнить его с другими, для этого придётся лично обращаться в несколько отделений, но оно того стоит! Разница между теми условиями, на которых разные банки одобряют кредиты, может колебаться в пределах 2–3%, а это существенно.

Второй момент, на который стоит обратить внимание ещё до выдачи кредита, не связан с предполагаемым объектом покупки, но очень сильно влияет на возможную процентную ставку. Как правило, банки в рекламных целях указывают нижние границы тех ставок, под которые они кредитуют, а когда заёмщик получает одобрение кредита, процент может быть выше. Такое решение банка может быть связано с целым рядом факторов, но огромное значение для ставки имеет кредитная история.

— У меня были клиенты — супружеская пара, которые дважды обращались в один и тот же банк за ипотекой. Так вот, когда в банк заявку подавал муж, ему одобрили кредит под 12% годовых, но мужчина уехал на несколько месяцев в командировку, а срок действия одобрения вышел, тогда новую заявку подала жена — ей предложили ту же сумму, но под 9%. Такую разницу менеджер объяснил наличием у жены хорошей кредитной истории, — рассказала риелтор Галина Смирнова.

Отсюда ещё один совет: проверяйте свою кредитную историю до того, как обращаетесь в банк, в ряде случаев её можно улучшить, например, взяв кредитную карту и активно ей пользуясь в течение двух-трёх месяцев, после этого данные о вас обновятся и можно попробовать получить ипотеку с более низкой ставкой.

Когда кредит на жильё уже взят, можно действовать несколькими способами. Во-первых, попытаться выиграть за счёт частичного досрочного погашения. Если отбросить варианты с внезапной крупной премией на работе и беспроцентным займом у родственников, то, как правило, самыми очевидными являются два источника средств.

Прежде всего это налоговый вычет, который по российскому законодательству положен всем, кто ежемесячно платит со своей зарплаты 13% в виде подоходного налога. В общей сложности можно получить за покупку самой недвижимости до 260 000 тысяч и за уплаченные проценты по ипотеке до 390 000 рублей. Данный вычет может получить каждый из супругов, находящийся в официальном браке. Если сложить полученную сумму и направить её на погашение, то можно серьёзно уменьшить ежемесячный платёж и сэкономить на переплате банку.

Те, кто не использовал материнский капитал в качестве первоначального взноса, могут получить на ребёнка, рождённого после 1 января 2020 года, 483 881 рубль, а если родился уже второй, то 639 431 рубль. Эти суммы также вполне подходят для частичного досрочного погашения, что поможет снизить сумму ежемесячного платежа.

Те, для кого приобретённая в кредит квартира не является единственным жильём, могут сдавать её в наём, а получаемую плату направлять на погашение кредита.

— Этот способ уменьшения ипотечных платежей небезупречен, хотя и довольно часто используется россиянами, — замечает адвокат Межрегиональной коллегии Москвы Дмитрий Шагин. — Подвох в том, что, как правило, осуществлять такую предпринимательскую деятельность можно только с согласия кредитного учреждения, выдавшего ипотеку.

То есть, если банк узнает о сдаче квартиры, то он вполне может потребовать досрочно погасить сразу весь кредит, само собой, если денег на это у заёмщика нет, банкиры с удовольствием продадут находящуюся у них в залоге квартиру за цену, равную остатку задолженности.

— Обычно пункт о запрете сдачи ипотечной недвижимости содержится в ипотечном договоре, но может быть также отдельно прописан и в договоре страхования недвижимости, тогда претензии предъявят ещё и страховщики, — уточнил Дмитрий Шагин.

Чтобы избежать проблем, следует до начала сдачи квартиры обратиться в банк за официальным письменным разрешением. Практика показывает, что, как правило, банки его дают.

Этот способ многие банки предлагают как некую отдельную услугу, но, как правило, рефинансируют не кредиты своих заёмщиков, а тех, кто взял ипотеку в другом банке, но готов перейти.

Для банка данный процесс — это как выдача нового ипотечного кредита на погашение уже имеющегося. Именно поэтому заёмщик проходит ровно такую же проверку, как и при получении нового кредита. Интерес банка в том, что он получает обеспеченный кредит и заёмщика, который имеет хорошую историю обслуживания этого кредита. А интерес заёмщика — в снижении процентной ставки.

Однако некоторые банки в своём договоре прямо указывают запрет на рефинансирование ипотеки, так что, прежде чем обратиться за этой услугой в другой банк, следует прочитать договор, а ещё лучше спросить о возможности у своего кредитного менеджера. В некоторых банках есть практика предлагать ипотечным клиентам так называемое внутреннее рефинансирование, тогда с клиентом переподписывается договор, а ставка снижается. Конечно, банк на такой операции не теряет, а приобретает, ведь кредит хоть и стал меньше первоначального, но проценты по нему начинают течь заново. Чтобы избежать переплат, специалисты советуют обращаться за рефинансированием, если новая процентная ставка будет ниже не менее чем на 1,5%, иначе невыгодно.

— Обычно снижение платежа — это процесс творческий, — замечает старший юрист компании "Европейский дом права" Залимхан Магомедов. — Опытные заёмщики, чтобы достичь максимально выгодного результата, используют сразу несколько инструментов, но при этом многие стараются погасить свой кредит как можно раньше, что, конечно, снижает общие выплаты.

Именно поэтому досрочное погашение максимально выгодно в первые годы ипотеки, так как в этот период большая часть платежа состоит из процентов, которые получает банк (аннуитетный платёж). И при внесении дополнительного платежа сверх того, что установлен договором, механизм прост: гасится сумма долга, и в следующем месяце проценты по кредиту начисляются уже на меньший остаток задолженности, поэтому логичнее вносить дополнительную сумму ежемесячно, а не, например, раз в год.