Товарищи по счастью: Как можно законно обнулить счета за коммунальные услуги
Почему в ряде случаев организация товарищества собственников жилья выгоднее, чем оплата по тарифам управляющей компании, разбирался Лайф.
Фото © ТАСС / Александр Щербак
Несмотря на то что все собственники жилья в многоквартирных домах ежемесячно оплачивают содержание и ремонт общедомовой недвижимости, мало кому из них приходит в голову идея получать пассивный доход от общего имущества в доме. А вот в управляющих компаниях (УК) от такой доходной части отказываться не привыкли и совсем не горят желанием отчитываться перед жильцами об этих средствах. Именно поэтому некоторые УК всеми силами противодействуют владельцам квартир, которые хотят самостоятельно обслуживать свой дом и распоряжаться его имуществом, организовав товарищество собственников жилья (ТСЖ).
Одна из подобных конфликтных ситуаций совсем недавно произошла в Западном административном округе столицы, где жители дома, расположенного по адресу Крылатские Холмы, 33, корпус 1, противостояли неизвестным, которые пытались захватить технические помещения дома и управленческую документацию. Многие хозяева квартир в этом доме связывают произошедшие события с их отказом от услуг управляющей компании "ПИК-Комфорт" в пользу собственного ТСЖ. Пока жильцам право на самостоятельное управление своим домом с помощью правоохранителей отстоять удалось, но они озадачены вопросом: неужели хоздеятельность обычной многоэтажки может быть настолько прибыльной, что для технического контроля над домом может быть организован силовой захват?
— На самом деле все владельцы жилья в многоквартирном доме располагают потенциалом для получения дохода, а в данном конкретном случае речь может идти о значительных суммах, так как дом достаточно современный и расположен на благоустроенной территории в одном из лучших районов Москвы, — пояснил заведующий Западной коллегией адвокатов Москвы Александр Инютин. — Если жители дома сумеют грамотно распорядиться своим правом общей долевой собственности, то они на законных основаниях могут за счёт средств пассивного дохода, получаемого ими от интернет-провайдеров, операторов сотовой связи и прочих арендаторов, оплачивать коммунальные услуги или благоустраивать придомовую территорию.
Фото © ТАСС / Антон Белицкий
Но для большинства тех, кто проживает в многоквартирном доме, вопрос управления общим домохозяйством состоит не только в том, как получить и куда можно направить потенциальный доход, но и в том, чтобы не было проблем с отоплением, водоснабжением, электричеством, вывозом мусора и т.д. и цена за все услуги в платёжке не стремилась к непрерывному повышению. Даже наоборот, если в доме есть обширные общие площади, например чердаки или подвалы, жители могут значительно снизить стоимость обслуживания своего дома или даже сделать его бесплатным, если все затраты будут покрывать деньги от арендаторов.
— Как раз в этом и состоят основные причины того, почему многие собственники квартир организуют свои ТСЖ. Как правило, ими вначале движет желание обеспечить нормальное функционирование жилищного хозяйства конкретного дома, а некий потенциальный доход — это уже вторичный вопрос. Конечно, для профессиональных управляющих компаний всё с точностью до наоборот, — пояснил адвокат Московской областной коллегии адвокатов Богдан Леськив.
Однако, несмотря, казалось бы, на сильную мотивацию владельцев квартир доверить свой дом в управление ТСЖ, чаще дома остаются под контролем различных УК просто потому, что сами владельцы не могут между собой договориться о создании собственного ТСЖ или о том, кто будет им руководить. Ведь если в управленцы данной структуры попадут люди, не обладающие должными знаниями, или просто непорядочные, то собственники могут вместо улучшения жизни получить проблемы.
— Формат ТСЖ подразумевает, что данная структура основана на общности интересов собственников, проживающих в одном доме, — поясняет старший юрист компании "Европейский дом права" Залимхан Магомедов. — Там, где владельцы квартир действительно заинтересованы в качественном обслуживании, они выбирают руководителя ТСЖ из своей среды, а не нанимают со стороны, и тогда все усилия по управлению коммунальным хозяйством, скорее всего, будут сконцентрированы на конкретном доме, в улучшении жизни в котором заинтересованы все руководители ТСЖ. Логично, что такая структура может быть намного более эффективна, чем управляющие компании, которые обслуживают несколько десятков домов разом.
Как организовать ТСЖ
Фото © Shutterstock
Технически организовать ТСЖ вполне по силам даже пенсионеру, но всё будет зависеть от желания большинства собственников дома и их готовности доверить это одному человеку или инициативной группе (статья 136 Жилищного кодекса РФ).
Чтобы создать собственное ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. Эта кажущаяся сложной процедура в действительности достаточно проста. В силу части 3.1 статьи 45 Жилищного кодекса РФ действующая управляющая компания обязана предоставить реестр собственников инициатору собрания в течение пяти дней после получения письменного заявления об этом. Далее по адресам нужно направить уведомления, в которых необходимо указать дату и повестку собрания (избрание председателя, секретаря собрания, членов счётной комиссии; выбор способа управления домом — ТСЖ; выборы лица, уполномоченного от имени собственников на государственную регистрацию ТСЖ (обычно это будущий председатель); расторжение договора управления с действующей управляющей компанией (она будет управлять домом даже после исключения сведений о ней из реестра лицензий вплоть до регистрации ТСЖ); определение места хранения копии протокола (оригинал отдаётся в ГЖИ). За решение об организации ТСЖ должно проголосовать более 50% собственников площадей в доме, после чего в Жилищную инспекцию предоставляется протокол собрания и устав для регистрации, и одновременно с этим регистрируется юридическое лицо. А далее — правление ТСЖ занимается текущими вопросами управления и эксплуатации дома, а все существенные вопросы, которые влияют на жизнь в доме, решаются на общем собрании собственников. Для принятия решений нужно набрать более 50% голосов.
Что позволяет организация ТСЖ
Во-первых, собственники недвижимости в доме самостоятельно влияют на его благоустройство и качество коммунального обслуживания, а также на расчёт расходов на содержание дома, ведь договоры с ресурсоснабжающими компаниями заключаются напрямую, минуя разного рода "прокладки", которые так любят нерадивые УК.
И во-вторых, использование общедомового имущества в коммерческих целях теперь будет под контролем собственников и им можно будет распорядиться в их интересах.
А способов заработать деньги на имуществе дома немало. Например: сдать в аренду интернет-провайдеру или телекоммуникационной компании часть крыши или стены для установки оборудования; предоставить за плату часть фасада для рекламных конструкций; сдать в аренду часть земельного участка под домом для возведения автостоянки, установки цветочного ларька или продуктового павильона.
А полученную прибыль можно зачесть в счёт ежемесячной платы за содержание жилого помещения, или снизить на заработанную сумму взнос в счёт фонда капремонта дома, или просто потратить на обустройство дома, например заменить двери в подъездах и на этажах.