Квартиры начинают продавать в рассрочку: В чём выгода и подводные камни таких сделок

Застройщики давно уже предлагают программы рассрочки на свои квартиры. Теперь это начали делать и банки. Предложение весьма заманчивое, учитывая, что не придётся переплачивать по процентам, но далёко не для всех. Об этом рассказал специалист по банковскому сектору, руководитель представительства инвестиционного фонда ANIF в России Сергей Григорян.

— Рассрочка предполагает быструю выплату всей суммы, в течение года-полутора. Это актуально для тех, кто в принципе имеет деньги на квартиру, но не может в один момент выплатить всё полностью. Например, средства находятся в обороте или ещё продаётся старая квартира. Сейчас большинство покупателей на рынке жилья, как первичного, так и вторичного, — ипотечники, у которых едва хватает денег на первый взнос, не говоря о перспективе даже за полтора года найти необходимую сумму на выкуп всего объекта целиком. Таких покупателей более 80%, поэтому предложение с рассрочкой имеет достаточно узкую нишу, — отметил Сергей Григорян.

По его мнению, ипотека всегда будет популярнее. Как правило, при рассрочке покупателю ставятся достаточно жёсткие условия и за каждую просрочку платежа следуют штрафные санкции. Эти условия нужно обязательно внимательно изучить для того, чтобы потом не было сюрпризов. Банки, как правило, стремятся привязать подобную рассрочку к каким-то ещё продуктам, например её предоставят только тем, кто не только соответствует общим параметрам по платёжеспособности, но, допустим, будет совершать покупки по карте банка на определённую сумму в месяц или приобретёт какие-то дополнительные банковские продукты.

Тем, кто рассчитывает на рассрочку, продавая старую квартиру, следует адекватно оценивать рынок и выставлять правильную цену за свой объект. Если цена будет завышена, объект может не продаваться очень долго. Сейчас уже нет былого ажиотажа, когда скупали всё подряд. Ставки по кредитам подросли. Россияне уже в большинстве своём вложили деньги в жильё, поэтому можно говорить о том, что рынок продавца сменился рынком покупателя.

— И если что-то пойдёт не по плану и старая квартира не будет продана в ожидаемые сроки, может получиться очень неприятная ситуация с рассрочкой. Когда долг будет нечем гасить — банк заберёт квартиру. Как правило, при рассрочке, так же как и при ипотеке, один и тот же принцип оформления собственности: покупатель приобретает объект с первоначальным взносом и оформляет его на себя, но он остаётся в залоге у банка до момента погашения всей суммы. Планируя такую крупную покупку в рассрочку, нужно очень адекватно оценивать свои силы, потому что за короткое время предполагается вносить большие платежи, — отметил Сергей Григорян.

По его словам, при ипотеке, если у заёмщика возникают трудности, банк, как правило, идёт навстречу, предоставляя программы реструктуризации, кредитные каникулы и другие меры поддержки. С рассрочкой обычно такого не практикуется.

— Рассрочка оплаты, как правило, запускается либо на оговорённый договором срок от трёх до 24 месяцев с оплатой равными частями, либо до выдачи ключей. Обычно у застройщиков она либо беспроцентная, либо с минимальной комиссией. Помимо сумм для оплаты главным отличием рассрочки от застройщика является то, что здесь не работают никакие скидки. Девелопер получал деньги не полностью, как при ипотечном кредитовании или полной оплате наличными, а по частям, то есть, условно говоря, не мог сразу оплатить свои расходы и вынужден был ждать, когда расплатится покупатель, — рассказал эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.

Рассрочка — это выход для людей, у которых деньги в обороте или они ждут крупных поступлений и не хотят кредитоваться, либо для тех, кто сейчас продаёт свою квартиру и после её продажи будет готов сразу расплатиться за новое жильё. Также такая история хорошо подходит для инвесторов, которые перекладывают деньги из одной квартиры в другую и не могут единовременно оплатить полную стоимость нового жилья, поскольку нужно сначала реализовать старый объект.

Алексей Кричевский отметил, что платежи по рассрочке разбиваются в основном по кварталам, и они в разы больше, чем ипотечные. К примеру, если рассрочка берётся на год при стоимости квартиры в 10 миллионов и первом взносе в 4 миллиона рублей, то каждый квартал покупателю нужно выплачивать по полтора миллиона. Вполне естественно, что ипотечники такие платежи не потянут. Поэтому рассрочка является достаточно специфическим продуктом и не слишком популярна у банков.

— Рассрочка удобна, когда строительство ещё идёт, а капитал заморожен не полностью. Для покупателя тут практически нет подводных камней, но финансово это затратно и непросто. Первоначальный взнос будет больше, чем по ипотечному кредиту, остальные части суммы будут равномерно распределены внутри непродолжительного отрезка времени — в пределах года-полутора. Это и плюс, и минус. Минус заключается в сжатом периоде платежей и большой финансовой нагрузке. Плюс — не нужно вносить всю сумму сразу. У рассрочки на квартиры есть своя целевая аудитория, но она небольшая и в ближайшие годы расширяться не будет, так как платёжеспособность россиян оставляет желать лучшего, — считает старший аналитик ИАЦ "Альпари" Анна Бодрова.

Ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич отметила, что рассрочка выгодна девелоперам. И понятно почему. Конкуренция на рынке крайне велика. Зачем это банку? Вот тут аналитик видит подводные камни.

— Обычно беспроцентная рассрочка подразумевает массу мелких нюансов "под звёздочкой", за невыполнение которых внезапно появляется комиссия. Или другая санкция в финансовом плане. Так как процент таких ошибок обычно велик, это прибыль банка. И подводный камень для собственника. Плюс банк может договариваться с застройщиком, как они часто делают, для снижения ставки по ипотеке и получать комиссию уже с него за такого клиента, — отметила Марина Лашкевич.

По её словам, риелторам такие программы могут помочь проводить сложные альтернативные сделки, когда у клиента неликвидный объект или у квартиры большое количество собственников. Но основная масса покупателей всё же рассматривает ипотеку на несколько лет. Так что рассрочка — это точечный инструмент.

— Плюс пока непонятна механика договора. Кто собственник на время рассрочки? Какие объекты входят в пул? Однако появление нового инструмента, облегчающего покупку клиентом жилья, это всегда плюс, и я такие новации только приветствую, — рассказала Марина Лашкевич.