Началась зимняя распродажа недвижимости: Как изменятся цены на квартиры

На рынке недвижимости наметились новые тренды. В частности, в продажу поступает много квартир с дисконтом. Например, распродавать недвижимость начали частные инвесторы, в том числе и по договорам долевого участия (ДДУ). Скидки составляют до 15% от стоимости квартир.

— Сейчас рынок перегрет и дорожает скорее по инерции, при этом в столичном регионе всего на 0,3–0,7%. Инвесторы видят тенденцию и опасаются, что их продукт, который в принципе не является самым ликвидным — всё же это не живая квартира, а переуступка прав, — начнёт даже падать в стоимости. Плюс есть риск срыва сроков строительства, который активно подогревается сложной геополитической обстановкой и перепадами курса рубля. Плюс на рынок выходят монополисты. Такие лоты присутствуют в портфелях брокеров, которые, применяя агрессивный маркетинг, пугают частных инвесторов. Результат — многие предпочитают синицу в руках и соглашаются на дисконт, — рассказала ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич.

Переуступка прав требования всегда стоила чуть дешевле покупки квартир у застройщиков, это абсолютно нормальное явление. Если инвестор покупает квартиру на котловане, за полтора-два года он заработает на её стоимости как минимум 25–30%, а в некоторых случаях — и до 100%, если место пользуется спросом, локация ликвидна или рядом открыли метро. Такие цифры привёл сотрудник департамента экономических и финансовых исследований CMS Institute Николай Переславский.

— Соответственно, чтобы не оформлять собственность, инвестор продаст эту квартиру в виде ДДУ с дисконтом вплоть до 10% от цен застройщика. Риски в виде банкротств физлиц, которыми пытаются пугать покупателей таких квартир застройщики, нивелируются страхованием титула, к тому же истории с участием ДДУ при банкротстве — это очень большая редкость, — рассказал Николай Переславский.

Владелец строительной компании "Дом Лазовского" Максим Лазовский предположил, что могло стать причиной распродаж на рынке недвижимости. Он отметил вопрос пробела в законодательстве, связанного с эскроу-счетами. А именно — при срыве сроков более шести месяцев они закрываются, а деньги возвращаются дольщику.

— Многие даже говорили, что этим пользуются девелоперы, предлагая перезаключение договоров дольщикам без уплаты неустойки, что им не выгодно. Такая квартира стоит на 30–40% дороже, чем её купил дольщик год или несколько лет назад. Минимум. Возвращая назад деньги, он теряет не 15% прибыли, а до 40–50%. Многие испугались подобной ситуации и решили перестраховаться. В то, что государство примет поправки о продлении срока эскроу-счетов, верится всем. Но в том, что это произойдёт быстро, никто не уверен, — рассказал Максим Лазовский.

Сейчас на рынок выходят инвесторы, которые заключали ДДУ в 2020–2021 годах. Проекты, в которых располагаются лоты по переуступке, сейчас находятся в высокой степени готовности, что, в свою очередь, означает высокую цену. Разница между ценой покупки и стоимостью на сегодня может составлять 40%. Это очень хорошая доходность, которую не может дать ни один банковский депозит. Поэтому в 2022 году ожидается увеличение доли сделок по переуступке. Такой прогноз дал директор департамента новостроек "ИНКОМ-Недвижимости" Валерий Кочетков.

По его словам, в 2022 году к выходу на рынок инвесторов подталкивает отсутствие предпосылок для спекулятивного роста цен. Стоимость квартир будет расти в пределах инфляции и в зависимости от степени готовности проекта.

Валерий Кочетков напомнил про несколько рисков, которые должны учитывать покупатели квартир по переуступке. Так, если ДДУ не оплачен полностью, то долг перейдёт новому правообладателю. Чем длиннее цепочка уступок, тем сложнее проверить финансовую часть. Необходимо, чтобы продавец по переуступке не находился в стадии банкротства. Следует внимательно изучить ДДУ, чтобы в нём не было запрета застройщика на переуступку. Также следует помнить, что льготные ипотечные программы не распространяются на сделки по переуступке от физических лиц.

— Ещё один риск для новых покупателей — в будущем их ждёт более высокий налог при продаже объектов со сроком владения менее трёх лет. Таких сделок немного, поскольку покупатели — преимущественно ипотечники (более 60% сделок идёт с привлечением кредитных средств), а занижать цену в ипотечном договоре они не могут, — обратила внимание генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова.

Коммерческий директор ГК "Страна Девелопмент" Александр Гуторов рассказал, что в регионах нет таких скидок на продажу ДДУ, как в Москве. Чаще всего они составляют не более 5%. К тому же условия по ипотеке на новостройку от застройщика куда заманчивее, чем на уступку, поэтому покупатели всё же делают ставку на новостройку.

Николай Переславский отметил, что вторичный рынок продолжает постепенно корректироваться. Дисконт от пиковых цен осени доходит до 10%, предложений с приличными скидками всё больше. Коррекции способствует и рост ипотечных ставок, которые в ближайшие пару недель могут вырасти ещё минимум на 0,5% после того, как ЦБ объявит об очередном повышении ключевой ставки.

— Поэтому если есть необходимость продать квартиру, то лучше это делать сейчас, раз момент в прошлом году уже был упущен. С покупкой же ситуация чуть иная. Если есть необходимость в покупке жилья, то это нужно делать независимо от ставок или расклада на рынке. Но сейчас можно подождать несколько месяцев до момента, когда ставки дойдут до пика и усилится снижение цен. Даже если заёмщику понадобится ипотека, то через год-два после того, как ЦБ начнёт снижать ставку, кредит можно будет хорошо рефинансировать, — рассказал Николай Переславский.

Марина Лашкевич работает на вторичном рынке именно готовых объектов и продавать их советует именно сейчас. По её мнению, удорожания, как в 2021 году, точно не будет. А вот инфляция продолжит набирать обороты, как и ставка Центробанка. Её, скорее всего, повысят уже в пятницу. Поэтому и покупка квартиры в будущем будет менее выгодна в ипотеку (а на свободные средства сейчас мало кто покупает), и продажа квартиры будет менее рентабельна из-за издержек инфляции.

— В 2022 году не стоит ожидать снижения цен. Причин для этого мы пока не видим. Новостроек, где квартиры продаются по старым правилам, становится всё меньше. Доля комплексов с проектным финансированием растёт, и сегодня их уже более 80%. Поэтому лёгких денег в виде поступления от дольщиков у девелопмента больше нет. Если покупателю требуется жильё для постоянного проживания или улучшения жилищных условий, мы рекомендуем не откладывать его приобретение, — рассказал Валерий Кочетков.

Сейчас можно констатировать, что рост цен замедлился, но говорить о том, что цены окончательно перестали расти, пока рано. Действительно, на вторичном рынке жильё можно купить гораздо дешевле, чем на первичном, а переуступка прав — это, по сути, вторичка, так как жильё покупают уже у частного лица, а не у застройщика. Застройщики же пока не снижают цены, да и не могут — на фоне роста стоимости стройматериалов и ускоряющейся инфляции это пока невозможно. Такой прогноз сделала руководитель департамента продаж СЗ "Катуар Девелопмент" Оксана Федосеева.

По её мнению, в ближайший год снижения цен на жильё (речь о новостройках) ждать не стоит. При этом проекты, которые были куплены в инвестиционных целях два года назад, либо уже построены, либо подходят к завершению. Поэтому определённый демпинг среди таких объектов вполне возможен просто на фоне большого предложения, которое в ближайшее время выйдет на рынок.

— В этом году рынок охладится в связи с окончанием программ господдержки и переходом на проектное финансирование. Поэтому резкого бума цен ждать не стоит. Тем не менее для тех, кто планирует покупать квартиру, лучшее время — сейчас. В любом случае, несмотря на факторы охлаждения рынка, цены на квадратные метры будут расти соразмерно инфляции. Однако в бизнес- и элит-классах, вероятно, будет наблюдаться более стремительный рост цен, — рассказала коммерческий директор девелоперской компании "Мармакс" Валерия Русакова.

Это связано с тем, что для их строительства и отделки используются импортные материалы, стоимость которых, в свою очередь, зависит от динамики курсов валют.