С 1 октября на рынке недвижимости будет пиковый спрос: Как изменится стоимость квартир и домов

На данный момент спрос на новостройки сильно просел. Вопреки ожиданиям, цены продолжают расти до сих пор. Так, средняя стоимость квадратного метра первички в старых границах столицы по итогам августа составила 353,9 тысячи рублей (плюс 0,7% за месяц и плюс 11,2% за год), в Новой Москве — 233 тысячи рублей (плюс 1,2% за месяц и плюс 20% за год), в Подмосковье — 171,8 тысячи рублей (плюс 0,4% за месяц и плюс 20% за год). Такие цифры привёл руководитель аналитического центра "ИНКОМ-Недвижимость" Дмитрий Таганов.

Он считает, что в ближайшее время цены снижаться не будут. Пока девелоперы не готовы к этому. С другой стороны, какого-либо заметного роста тоже не будет. Стоимость жилья достигла очень высоких значений. Сейчас мало кто имеет возможность позволить себе приобретение квартиры. Например, средняя стоимость однокомнатной квартиры в столице сейчас составляет 12,26 миллиона рублей.

— По нашим наблюдениям, программа льготной ипотеки уже фактически не работает, она позволяет лишь поддерживать спрос на невысоком уровне, но уже не может подтолкнуть его увеличение. Поэтому осенью мы прогнозируем медленный рост цен, — пояснил Дмитрий Таганов.

В августе спрос (авансы и сделки) на массовом вторичном рынке старой Москвы был примерно на 10% ниже, чем в августе 2021 года, и на том же уровне, что в сентябре 2021-го. По сравнению с показателем июля в августе спрос вырос на 40%. В июле и августе рынок активизировался. Продавцы стали предоставлять значительные скидки: в среднем 15%, понимая, что на перегретом рынке для реализации своих объектов необходимо снижать цены. Так охарактеризовал ситуацию директор управления вторичного рынка "ИНКОМ-Недвижимости" Сергей Шлома.

— В сентябре вторичный рынок стабилизировался: каждый день в компанию поступает равное количество звонков и обращений; число авансов и сделок соответствует значениям сентября 2021 года. Предложение на вторичном рынке старой Москвы с февраля увеличилось в два раза, и сегодня, несмотря на рост спроса, объём экспозиции сохраняется. Это объясняется тем, что количество купленных лотов примерно соответствует числу пополняющих экспозицию объектов, — уточнил Сергей Шлома.

По его словам, число ипотечных сделок стало расти. В июле их доля удвоилась по сравнению с июнем. В августе на долю ипотечных сделок пришлось 33,4% от общего числа. Это на 1,3 п.п. превысило их долю в июле — тогда было 32,1%, но на 12,9 п.п. ниже уровня августа 2021-го — тогда было 45%. По прогнозу Сергея Шломы, в ближайшей перспективе будет сохраняться тенденция снижения чека сделки против цены предложения. В среднем скидки составляют сегодня 10–15%. Рынок стабилизировался: спрос, предложение, цены не растут и не снижаются, и скачков этих показателей не ожидается. Интерес покупателей к недвижимости как к самому надёжному активу для вложения сбережений снижаться не будет.

— По нашим данным, на вторичном рынке элитной недвижимости средняя стоимость одного квадратного метра сегодня находится на уровне 600–800 тысяч рублей. Если посмотреть рекламные объявления о продаже, то за полгода в сравнении с весной средний уровень цен опустился примерно на 5%. Только нужно учесть, что реальный бюджет сделки, который указывается в договоре купли-продажи, может отличаться от цены в объявлении, поэтому средняя стоимость реализации квартир, возможно, снизилась ещё больше, — рассказал CEO Apple Real Estate Данила Савченко.

По его словам, ещё в начале лета большинство продавцов проявляло готовность к торгу, так как спрос был слабым и многие собственники так и не смогли найти покупателей. На данный момент ситуация не изменилась и всё больше продавцов соглашается на дисконт, если требования покупателя адекватны (некоторые из них просят о снижении сразу на один-два миллиона рублей). По результатам сделок средний размер скидок не превышает 5%. Более значительный дисконт — до 15–20% — возможен в том случае, если у квартиры есть серьёзные недостатки (плохое состояние и отсутствие ремонта, неудобное расположение и т.д.) либо собственник очень сильно спешит с продажей.

Предложение аренды жилья в Москве уменьшилось на 33%. Сокращение началось в конце июля, продолжилось в августе и сентябре. Это связано, во-первых, с активизацией спроса; во-вторых, с возвращением квартир в продажу из-за увеличения активности покупателей вторичного жилья. Весной и летом часть продавцов переводила квартиры в аренду либо размещала их в двойной экспозиции — одновременно и для продажи, и для аренды. Об этом тренде рассказала заместитель директора управления аренды квартир "ИНКОМ-Недвижимости" Оксана Полякова.

По её данным, спрос с июля вырос на 27%, но в настоящее время он на 30% ниже, чем был в августе и сентябре 2021 года. Сейчас активность арендаторов примерно такая же, какой была в тот же период 2020-го.

— Нынешняя ситуация соответствует нашим ожиданиям: повторение прошлогодней картины с ажиотажным спросом и очередями нанимателей сегодня вряд ли возможно. Сейчас спрос на экономичные варианты выше предложения, так как наиболее ликвидные объекты активно вымываются из экспозиции. Количество желающих арендовать наиболее низкобюджетное жильё на 17% превосходит число таких лотов. Сроки экспозиции в сегменте эконом составляют один-три дня, примерно такими же они были в августе и сентябре прошлого года. Более дорогие объекты менее востребованны, чем год назад, — рассказала Оксана Полякова.

Она пояснила, что арендодатели крайне неохотно идут на торг. Большинство его даже не рассматривает. И если весной и летом средний дисконт находился в диапазоне 5–10%, то сегодня на скидки арендаторам рассчитывать не приходится, как и в августе-сентябре 2021 года.

По её прогнозам, в октябре на рынке продолжится высокий сезон. Если спрос в сентябре и октябре поднимется ещё, цены могут увеличиться примерно на 5–10%. Скидок нет сейчас и не будет до зимы. На ценообразование по-прежнему будет оказывать влияние уменьшение объёма экспозиции — на массовом рынке вымываются наиболее экономичные объекты удовлетворительного качества, поэтому возможно возникновение дефицита ликвидного предложения.

— На рынке аренды жилья бизнес-класса и элитного стоимость долгосрочной аренды находится в диапазоне от 100 тысяч рублей до 500 тысяч в месяц. Сезонные скачки для данного сегмента не так ощутимы, как в массмаркете. Мы наблюдаем сезонный подъём спроса, но он незначительный — в целом это было ожидаемо с учётом внешних факторов. Предложение уменьшилось в среднем на 10–20% — это связано примерно с таким же ростом числа сделок и активности потенциальных арендаторов. В дальнейшем спада на рынке высокобюджетной аренды мы не прогнозируем. Цены, вероятнее всего, не изменятся, и продолжится тренд их постепенного повышения. Корректировка возможна в коридоре 10–15% в ближайшие месяцы, — считает руководитель направления "Аренда" компании Apple Real Estate Владимир Родионов.

На рынке загородной недвижимости сейчас — сезонный пик активности. К 1 октября он достигнет своего максимума, а далее пойдёт плавное снижение в связи с наступлением зимы. Об этом рассказал владелец строительной компании "Дом Лазовского" Максим Лазовский.

— В пятницу Центробанк ожидаемо снизил ставку на 0,5 п.п. Осторожность является главной особенностью стратегии регулятора. Но ключевую роль тут играет не снижение, а сама тенденция и её эффект информационного фона. Люди видят, что инфляция переходит практически в дефляцию (особенно в случае с рядом строительных материалов), ставки ипотеки снижаются, а рубль крепнет. Несмотря на политическую нестабильность, такие перемены приводят всё больше граждан к мысли, что жилищный вопрос можно и стоит решать, — рассказал Максим Лазовский.

По его прогнозам, цены до конца года останутся в текущем диапазоне. Возможно незначительное удорожание в 5% на самое ликвидное и бюджетное готовое ИЖС. В начале 2023 года ожидается снижение стоимости на 10–15%, так как готовые дома будут построены из материалов летней (существенно более низкой, чем в 2021 году) стоимости.

На первичном рынке средняя стоимость коттеджа составляет 27,5 млн рублей (минус 17% за квартал и плюс 2% за год), УБП (участок без подряда) — 4,1 млн рублей (плюс 6% за квартал и плюс 10% за год). На вторичном рынке коттеджи стоят 27,3 млн рублей (минус 8,5% с начала года и плюс и минус 0,1% за год), дачи — 8,44 млн рублей (плюс 17% с начала года и плюс 45% за год), УБП — 1,56 млн рублей (плюс 1,3% за месяц и плюс 35% за год). Такие цифры привела начальник отдела управления загородной недвижимости "ИНКОМ-Недвижимости" Татьяна Максимова.

— Мы не прогнозируем особого изменения стоимости предложения этой осенью. Вероятно, цены будут корректироваться рынком. Так, в октябре несколько вырастет спрос на земельные участки. Его формируют покупатели, не успевшие обзавестись такими лотами летом. УБП приобретаются в это время для того, чтобы начать строительство до серьёзного ухудшения погодных условий. Например, залить фундамент. Впрочем, грамотно используя современные материалы и технологии, возводить дома возможно в любой сезон, — добавила Татьяна Максимова.

По её словам, с конца октября до Нового года спрос смещается в сторону готовых домов. Примечательно, что осень является тем сезоном, когда загородную недвижимость можно приобрести на достаточно выгодных условиях. Весной всегда увеличивается спрос, соответственно, растут цены.