На рынке недвижимости наступил переломный момент: Что произойдёт с ценами на жильё

В первом квартале 2022 года была очередная историческая точка на рынке недвижимости после декабря 2014 года. В прошлом феврале ЦБ поднял ключевую ставку до 20%. Вслед за этим повысился процент по всем ипотечным программам. На этом фоне был всплеск эмоциональных покупок, сделок с сохранением денег в квадратных метрах и выход на сделки по ранее одобренным кредитам.

В начале 2023 года ЦБ тоже внёс корректировку в ипотечные программы. Она заключалась в прекращении совместных программ девелоперов и банков по субсидированной ипотеке. Всё это привело к снижению доли ипотечных сделок и в целом к снижению спроса. Количество сделок в первом квартале 2023 года оказалось на 26% ниже аналогичного периода прошлого года и на 15% ниже 2021 года. Так охарактеризовал ситуацию на рынке директор направления "Новостройки" ИНКОМ-Недвижимость" Валерий Кочетков.

По его данным, в марте 2023 года на рынке новостроек старой Москвы средняя стоимость 1 кв. м составила 343 тыс. рублей. Это +0,5% по отношению к февральскому показателю; +0,4% за 1-й квартал 2023 года, но –2,6% в годовом выражении. В Новой Москве предложение оценивается в среднем в 232,7 тыс. рублей за 1 кв. м: за месяц цена не изменилась; за 1-й квартал +0,8%; за год +3,2%.

Новостройки продолжают расти в цене. Темпы продаж значительно ниже, чем в предыдущие периоды, но всё же есть медленный рост. Об этом рассказала коммерческий директор VIRA Ольга Кирилловых. Она отметила, что вторичное жильё стоит без реализации у тех, кто не готов сейчас снижать цену. Это в том числе тормозит и рост продаж в других секторах, так как вторичное жильё — это для многих покупателей первоначальный взнос на новостройки. Соответственно, как только будет оживление на вторичном рынке, это сразу же подстегнёт темы продаж на первичном.

— Новые объекты ИЖС будут дорожать в пределах 10–15% в зависимости от степени падения рубля. Это также является следствием сезонной активности перед летом и майскими праздниками. Первичный рынок квартир сохранит текущие показатели, — рассказал владелец строительной компании "Дом Лазовского" Максим Лазовский.

В разных регионах обстановка различается. Так, будущее состояние рынка жилой недвижимости в Санкт-Петербурге будет зависеть от нескольких факторов в течение ближайшего года или двух. Это включает в себя экономическую ситуацию в стране и в мире, а также изменения в законодательстве. Кроме того, конкуренция на рынке недвижимости также может оказать влияние на цены. Однако стоит отметить, что для проектов, которые используют проектное финансирование, корреляция цен будет минимальной, так как девелоперы обязаны придерживаться заложенной в проекте финансовой модели. Так считает основатель и генеральный директор строительного холдинга "Сенатор" Александр Леушин.

Сегодня мы наблюдаем тенденцию: вторичный рынок квартир испытывает снижение спроса, и как следствие — снижение совокупной средней стоимости объектов. Это связано с активным расширением льготных ипотечных программ, которые действуют лишь на новое жильё — квартиры и ИЖС. Так охарактеризовал обстановку на рынке Максим Лазовский.

— Однако я могу отметить, что данная тенденция не совсем актуальна для районных центров на расстоянии от 50 до 100 км от столицы. Тут квартиры сохраняют свою стоимость, так как являются выгодным вариантом для тех, кто переезжает работать в столицу из таких городов, как Тула или Тверь. Напомним, что за последний год в подобных городах проявилась сильная нехватка рабочих мест из-за ухода иностранных компаний. По этой причине я вижу рост популярности ИЖС на расстоянии 80–90 км в небольших посёлках с развитой инфраструктурой, — добавил Максим Лазовский.

Он считает, что цены на вторичном рынке продолжат снижаться до 5–10% в зависимости от того, насколько продавцы захотят мириться с текущей конъюнктурой рынка.

По данным аналитического центра "ИНКОМ-Недвижимость", в марте 2023 года на вторичном рынке старой Москвы средняя стоимость 1 кв. м составила 275,5 тыс. рублей. Это -0,3% по отношению к февральскому показателю; -0,1% за 1-й квартал 2023 года; -0,9% в годовом выражении. В Новой Москве предложение оценивается в среднем в 201,8 тыс. рублей за 1 кв. м: за месяц и за 1-й квартал оно подешевело в среднем на 0,6%; за год цена снизилась на 1,6%.

— На практике ощущение такое, что ликвидная квартира по адекватной рыночной цене может быть продана буквально за неделю. В целом можно сказать, что ситуация на вторичном рынке стабилизировалась. Покупатели довольно активны — по количеству авансов и сделок март этого года был на 7% эффективнее прошлогоднего, тогда как в марте 2022 года мы наблюдали ажиотажный спрос на рынке и цены были на пике. Также мартовский показатель реализованного спроса (авансы и сделки) на 27% опередил февральский. Ежедневное число звонков и обращений клиентов в марте выросло на 20%. Рост спроса на вторичном рынке мы объясняем переходом покупателей из первичного сегмента, — рассказал директор направления "Вторичный рынок" "ИНКОМ-Недвижимости" Сергей Шлома.

По его оценкам, вторичный рынок сейчас стабилен и в ближайшей перспективе, если не произойдут какие-то новые социально-экономические или политические потрясения, он должен чувствовать себя хорошо. Аналитик не прогнозирует резкого спада или взлёта активности покупателей на вторичном рынке: ни роста цен, ни существенного удешевления.

— Многое зависит от застройщиков: если они будут держать свои цены перегретыми, спрос на вторичке будет только укрепляться, соответственно, стоимость вторичного жилья не пойдёт вниз. Если девелоперы пересмотрят и опустят цены, спрос на новостройки может подняться, что спровоцирует снижение активности на вторичке. Значит, ей придётся ещё опустить стоимость, — добавил Сергей Шлома.