С 1 ноября на рынке недвижимости ждут новый тренд: как изменится стоимость квартир и домов

Директор по продажам компании "Главстрой" Алексей Гусев обратил внимание на рост стоимости строительных материалов, который идёт весь год. Это не может не затрагивать цены на новостройки. Впрочем, по его прогнозам, заметных колебаний цен в ноябре ждать не стоит.

Влияет на рынок и увеличение ключевой ставки, а вслед за ней и ставки по ипотеке. Сказываются также колебания курса валют. Эти факторы отметил управляющий партнёр Prime Life Development Денис Коноваленко. Впрочем, по его словам, рынок недвижимости сейчас значительно стабильней. Роста цен на новостройки в ноябре он тоже не ждёт.

— Одна часть инвесторов рынка недвижимости уже обратилась в банки для размещения имеющихся средств на депозитах, а другая продолжает искать ликвидные объекты на рынке недвижимости, потому что понимает, что рост инфляции способен забрать значительную часть их дохода по депозитным вкладам. Недвижимость же после стабилизации экономики является первым активом, который растёт в цене, — рассказал сооснователь и CEO VIRA Александр Савельев.

По его наблюдениям, самая стабильная часть спроса — это квартиры для жизни: двух- и трёхкомнатные. Они продолжают пользоваться стабильным спросом со стороны покупателей, для которых недвижимость — это в первую очередь качество жизни семьи.

— Думаю, что рост ключевой ставки, ожидаемый 27 октября, подстегнёт рост активности на рынке недвижимости на ближайший месяц-два. Есть большое количество покупателей с одобренными кредитами, для которых рост ключевой ставки — это сигнал для покупки. Есть люди, у которых сейчас документы находятся на одобрении в банке и которые имеют возможность получить ипотеку ещё на сегодняшних условиях. Они в первую очередь побегут в отделы продаж застройщиков, — считает Александр Савельев.

По его прогнозам, корректировка цен будет. С точки зрения корректировки цен в первую очередь подорожают новостройки на этапе котлована, у которых есть только финансовый план, но нет закупленных строительных материалов. На объектах высокой степени готовности, по мнению специалиста, цена не скажется никак. Только если они решат заработать на общей панике.

— Мы не зарабатываем на несчастьях людей, никогда не стремились наживаться на покупателях в сложные для принятия решения периоды, нам важно, чтобы клиенты в нашем лице видели поддержку и приобретали нашу недвижимость благодаря её высоким конкурентным преимуществам, а не из-за экономических проблем, — подчёркивает специалист.

— Прежде всего стоит отметить, что рынок в 2022–2023 году был в относительно равновесном положении. Цены в Москве и в целом по России находились в относительно стабильном коридоре. Только в последнее время отмечен достаточно небольшой рост. Связано это как с отраслевыми факторами (рост издержек внутри отрасли, стоимости услуг, строительных материалов, техники и оборудования), так и с общеэкономическими факторами (повышением ключевой ставки и удорожанием стоимости всех типов кредитов). Несмотря на достаточно большое давление издержек, платёжеспособный спрос практически не менялся. Это не позволяло застройщикам полностью переносить увеличившиеся издержки на потребителя. Также можно обратить внимание, что цены предложения растут большими темпами, чем средние цены по состоявшимся сделкам, — рассказал исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский.

По его словам, проектное финансирование с использованием счетов эскроу не позволяет значительно снижать цены. Соответственно, не стоит ожидать каких-либо существенных скидок на первичную недвижимость. Всё должно оставаться в рамках принятых ранее маркетинговых программ застройщика, который изначально в плане продаж предусмотрен набором рекламных акций по продвижению своих объектов. У каждого застройщика есть свои методы продвижения, но их влияние на цены незначительно. Определённую коррекцию можно ожидать для ряда малоликвидных сегментов вторичного рынка.

На данный момент происходит постепенное и стабильное удорожание кредитов на вторичное жильё при отсутствии такого же роста доходов населения. Соответственно, это уменьшает количество сделок. Многие потенциальные покупатели не могут себе позволить обслуживание таких кредитов, а при уменьшении спроса логично удешевление стоимости товара. Но это при условии, что рынок будет наполняться объектами. Об этом рассказал руководитель офиса "Новослободское" компании ИНКОМ-Недвижимость Денис Васильев.

— Сейчас, после высокой покупательской активности в августе-сентябре, с рынка ушло большое количество объектов, а равнозначного наполнения пока нет. Поэтому в ближайшей перспективе с ноября скорее будет затухание рынка, нежели понижение цены. Но в случае активизации продавцов и наполнения экспозиции новыми объектами цена пойдёт вниз при таких же финансовых условиях на рынке. Это будет происходить постепенно, для восстановления предложения нужно время, — добавил Денис Васильев.

В ценовых сегментах "бизнес" и "премиум" в октябре произошёл спад активности покупателей. Если сравнивать количество обращений в летние месяцы и в сентябре с числом запросов в октябре, то мы увидим снижение на 10–15%. Летом был рост, который продолжился в сентябре. Клиенты реализовали отложенный спрос, продавали валюту, покупали недвижимость. Тогда были зафиксированы максимальные показатели спроса и количества сделок за девять месяцев 2023 года. Так охарактеризовала обстановку на рынке руководитель направления продаж компании Apple Real Estate Виолетта Хачатурова.

— Объём предложения снижается. По-прежнему отмечаем нехватку качественного и ликвидного предложения на рынке. Часть продавцов на этом фоне подняли стоимость (в среднем на 5–10%), либо они просто не торгуются. В дальнейшем спрос начнёт снижаться, и, скорее всего, цены будут корректироваться и понижаться, — добавила Виолетта Хачатурова.

Стоимость строительства в высокоценовом сегменте неизбежно привязана к доллару. Она продолжит расти — минимум на 20% и более в зависимости от волатильности курса валют. Такой прогноз сделал директор по продажам строительной компании HalleHouse Вячеслав Котлов.

Не коснётся эта динамика только домов эконом-сегмента, где не используются сложные системы, а также не применяются технологичные материалы в пирогах стен. Общестроительные материалы в достатке есть на отечественном рынке, поэтому тут рост цен возможен лишь в рамках индексации подрядных работ — до 10%.

— Однако сэкономить на строительстве всё-таки возможно. На помощь придёт зимний период — то есть низкий сезон. Есть технологии, которые подходят для зимнего строительства. Есть возможность сэкономить на стоимости строительных работ. Бригады зимой мало загружены, поэтому делают скидки. Да и на материалах может получиться сэкономить. Грядёт период скидок от дистрибьюторов. Они будут освобождать склады для новых поступлений. Поэтому если человек планирует строить дом, то лучше не откладывать затею в долгий ящик, а пытаться сыграть на ценовой ситуации, — отметил Вячеслав Котлов.