Ипотека 2026: ужесточение требований к доходам — почему треть заёмщиков рискует получить отказ

С 1 апреля 2026 года российские банки используют новые правила оценки доходов ипотечных заёмщиков. Теперь при заявке на ипотеку не учитывают неформальные доходы — например, разовые поступления, зарплату в конверте, доходы от сдачи жилья без договора. Такие требования могут резко увеличить число отказов. Рассказываем, какие доходы теперь не учитывают, как ужесточение требований скажется на рынке недвижимости, а также что делать в случае отказа.

Ранее многие банки могли закрывать глаза на серые доходы заёмщиков — например, зарплату в конвертах, доходы от фриланса, разовые поступления. Однако с 1 апреля правила поменялись: без официального подтверждения доходов кредитные организации, скорее всего, откажут в выдаче кредита. Учитывать будут только зарплаты, пенсии, социальные выплаты и доходы от ренты.

Главная причина таких изменений — борьба с просрочками. Ранее многие россияне брали заёмные средства под зарплаты в конвертах. Из-за этого серьёзно выросли число и объём просрочек. Одновременно с этим банки начали выдавать меньше кредитов из-за отмены повышенных компенсаций за работу с льготными программами, как рассказал Life.ru директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов.

Адвокат Эрих Рат в беседе с Life.ru объяснил, что банки ужесточили кредитный скоринг в 2026 году в рамках борьбы с «пузырём» на рынке потребительского кредитования. Ранее кредитные организации активно конкурировали за заёмщиков и поэтому очень либерально подходили к вопросу оценки их доходов. Теперь население закредитовано, многие вышли на задолженность — и потребовалось перейти к более жёстким правилам.

«По сути, Банк России потребовал очистить систему от серых схем и иллюзий. Главная цель — вернуться к классической модели: кредит должен быть обеспечен подтверждённым официальным доходом. Иначе мы пришли бы к ситуации, когда мог лопнуть тот самый «пузырь» из кредитов, которые были выданы на основании неподтверждённых доходов. Это создало бы критическую массу невозвратных долгов, что очень серьёзно ударило бы по всей финансовой системе. Поэтому банки перестали принимать выписки со счетов, скоринг-системы учитывают только официальные документы — в первую очередь справку 2-НДФЛ», — отметил эксперт.

Если вы планируете взять ипотеку в 2026 году, учтите: банки при оценке ваших доходов и долговой нагрузки теперь учитывают только официальные данные из системы «Цифровой профиль». В неё информация поступает напрямую из Федеральной налоговой службы и Соцфонда.

В белый список доходов для получения ипотеки вошли:

1. Официальная зарплата (подтверждённая справкой 2-НДФЛ). Банк видит эти поступления благодаря данным от ФНС. При этом они могут сопоставить указанный вами доход со средним заработком специалистов на аналогичной должности по данным Росстата с вычетом 10%.

2. Пенсии и социальные выплаты. Эти поступления банки видят благодаря информацию от СФР.

3. Доходы, подтверждённые налоговыми декларациями и КУДиР. Индивидуальные предприниматели и самозанятые теперь могут подтвердить свой доход только декларацией или книгой учёта доходов и расходов. Банки больше не учитывают справку по собственной форме, которую ИП раньше подписывали сами себе.

4. Выписки по счетам по зарплатному проекту (с оговорками). Выписки по банковским счетам по-прежнему могут принять, но лишь при определённых условиях. Их можно предоставить для подтверждения зарплаты (например, при работе по совместительству) или доходов от сдачи недвижимости в аренду. Однако нужны будут и другие подтверждающие документы.

Многие лазейки для заёмщиков с серыми доходами больше не действуют. Теперь для оформления кредита ваши данные должны быть в «Цифровом профиле». В чёрный список попали доходы, которые больше не учитывают:

1. Поступления от неофициальных подработок. Фриланс, разовые заказы, работа репетитором без статуса самозанятого теперь не пройдут. Более того, такие поступления могут быть заблокированы — а значит, клиент банка может в любой момент перестать платить по кредиту.

2. Наличные и зарплата «в конверте». Если работодатель не платит налоги с вашего дохода, то банк их не увидит.

3. Разовые подарки и переводы от родственников. Даже большие поступления от частных лиц больше не учитывают при расчёте ваших доходов и показателя долговой нагрузки.

4. Доход от сдачи жилья без официального договора. Банки больше не увидят доход от сдачи недвижимости, если он подтверждается только выпиской со счетов.

По различным оценкам, отказ в ипотеке теперь может получить больше четверти россиян, которые подают заявки. В группу риска попало несколько категорий заёмщиков:

1. Работники с серой зарплатой. Если вы получаете весь доход или хотя бы часть неофициально, банк может отказать — даже с учётом оборотов по вашим счетам.

2. Жители сельской местности с традиционными механизмами заработка. Некоторые россияне за пределами больших городов по-прежнему могут получать за свою работу наличные или доход в натуральной форме. Это также может стать барьером для оформления ипотеки.

3. Самозанятые и фрилансеры с нестабильными доходами. Все поступления должны быть официально оформлены: самозанятые могут взять всю информацию в приложении «Мой налог», а фрилансерам-физлицам придётся собирать все договоры и выписки со счетов.

4. Заёмщики с высокой долговой нагрузкой. Если у вас не очень высокие доходы, но серьёзная нагрузка по другим кредитам, в ипотеке, скорее всего, откажут.

Введение новых ограничений отразится на рынке жилья. Адвокат Эрих Рат в комментарии Life.ru отметил, что эти нововведения могут ощутимо повлиять на рынок недвижимости, но в среднесрочной перспективе. Он подчеркнул, что точно вырастет значимость официального заработка и первого взноса. Если раньше большой неофициальный доход мог компенсировать небольшой первоначальный взнос, то теперь эта схема не работает. Чем больше средств вы сразу готовы будете внести, тем выше шанс одобрения в банке.

«Спрос, очевидно, будет сжиматься — особенно на вторичном рынке. Первыми это почувствуют частные продавцы. Из-за новых правил уже стало меньше потенциальных покупателей, которые готовы одновременно внести большой первоначальный взнос и подтвердить солидный официальный доход. Поэтому продавцам придётся либо соглашаться на долгое ожидание, либо более гибко подходить к установленной цене за объект», — объяснил Рат.

При этом собеседник Life.ru заявил, что обвала рынка ждать не стоит. Новые правила Центробанка скорее сделают рынок недвижимости более прозрачным.

Однако отказ в выдаче ипотеки — не приговор. Главное — не паниковать и действовать разумно. Предлагаем шесть стратегий в ситуации, когда отказали в ипотеке:

1. Взять паузу и запросить причину отказа. Многие банки могут объяснить отказ доходами, кредитной историей (КИ) или долговой нагрузкой. Выясните у специалиста, когда можно обратиться в кредитную организацию повторно.

2. Улучшить кредитную историю. Дважды в год вы можете бесплатно проверить свою КИ через бюро кредитных историй.

3. Снизить долговую нагрузку. Закройте мелкие кредиты и займы, используйте возможности рефинансирования. Безопасный уровень платежей по уже оформленным обязательствам — 30–35%.

4. Увеличить первоначальный взнос. Повысить шансы на получение ипотеки поможет большой первоначальный взнос. Постарайтесь заработать больше или занять у родных и близких.

5. «Обелить» свои доходы. Попросите работодателя платить вам официально. Если вы самозанятый, обязательно формируйте чеки в приложении «Мой налог».

6. Подайте заявку в другой банк с учётом предыдущих ошибок. Разные кредитные организации используют разные модели оценки, если вам отказали в одном — в другом ипотеку могут одобрить. Однако не частите.

С 1 апреля банки принимают только официальные документы, подтверждающие доход: справку 2-НДФЛ, налоговую декларацию и книгу учёта доходов и расходов (для ИП и самозанятых), выписку о пенсии и пособиях. Выписки по счетам принимают ограниченно.

Теперь учитывают только подтверждённые доходы: белую зарплату, пенсии и социальные выплаты, доходы от аренды жилья при заключённом договоре, прибыль ИП и самозанятых по данным налоговой.

Если вы зарабатываете только неофициально, скорее всего, ипотеку вам не выдадут. Необходимо будет легализовать доход хотя бы за 6–12 месяцев: оформить самозанятость и формировать чеки или перейти на полностью белую зарплату.

Банк может отказать из-за высокой долговой нагрузки (больше 50% от ежемесячного дохода уходит на погашение долгов), плохой кредитной истории, нестабильных поступлений или несоответствия дохода среднерыночным показателям.

Если зарплата останется серой, то почти никак — необходимо «обелять» свои доходы. Повысить шансы может созаёмщик с высоким официальным доходом, большой первоначальный взнос и невысокая долговая нагрузка.

Главное — не паниковать и разобраться в причинах. Запросите у банка причину отказа, проверьте свою кредитную историю. После этого закройте неиспользуемые кредитные карты, погасите просрочки, снизьте долговую нагрузку. Подайте заявку в 2–3 других банка.

С 1 апреля банки применяют более жёсткие правила при оценке дохода заёмщиков. Купить недвижимость в кредит стало гораздо сложнее для россиян с неофициальными доходами. По мнению экспертов, доля отказов по ипотеке уже в 2026 году может достичь 25–35%. Теперь кредитные организации оценивают данные из «Цифрового профиля», куда информация поступает от ФНС и СФР. Однако есть альтернативные сценарии — как для наёмных сотрудников, так и для самозанятых или ИП.