Дача без удачи. Как аферисты обманывают жителей загородных домов

Желающим приобрести дачу повезёт, если удастся вовремя разглядеть расставленные силки и предотвратить обман. Но с каждым сезоном сделать это всё сложнее. Злоумышленники только набираются опыта, и их ловушки становятся всё хитрее.

Продажа арендованного объекта недвижимости. Сценарий этого спектакля рискованный и сложный, но по-прежнему пользуется популярностью у аферистов. Создаются декорации в виде арендованного дачного участка со сказочным домиком и выставляются на продажу по волшебной цене. Предыстория, которую узнают потенциальные покупатели, всегда примерно одна. Это железобетонные аргументы: шикарная дача продаётся намного дешевле рыночной цены, так как продавцу срочно нужны деньги. Соответственно, и задаток точно необходим. "Продавец" за время аренды может обобрать нескольких клиентов и получить с будущих покупателей огромные деньги. С ними он исчезает навсегда в неизвестном направлении.

Покупка пряничного домика. Один из самых распространённых на сегодняшний день способов обмана покупателей. Аферисты строят симпатичный коттедж из самых дешёвых стройматериалов, нанимая дешёвую и неквалифицированную бригаду. Продаётся такой липовый домик за сумму, многократно превосходящую затраты лжедачника.

Очень много случаев, когда дачники бывают обмануты недобросовестными подрядчиками. Аферисты собирают деньги за услуги (например, строительство, прокладка коммуникаций, озеленение и т.д.), а потом либо вообще не выполняют работы, либо делают что-то спустя рукава и исчезают. В этом случае как-то исправить ситуацию можно только тогда, когда между вами заключён договор. Если договора нет, то и спросить будет не с кого, предостерегает старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Полина Гусятникова.

— По части махинаций с недвижимостью некоторые истории, бывает, поражают воображение даже самых опытных юристов и сотрудников ОМВД, — говорит генеральный директор юридической компании "Юристъ" Асия Мухамедшина. — Купить недвижимость по цене ниже рыночной не значит "сорвать куш". В результате такой сделки можно стать жертвой мошенников.

По словам Асии Мухамедшиной, не стоит делать предоплату за дом до подписания договора купли-продажи, так как преступники, получив аванс, исчезают с вырученными деньгами и не доводят сделку до конца. Ещё вариант, когда ООО продают участки, на которых должны быть построены коттеджи, но в результате стройка часто так и не начинается, а люди внесли деньги за неё. В таком случае юрист рекомендует проверять компании на ликвидность, читать отзывы о них, искать, были ли судебные тяжбы с ними на сайте Арбитражного суда.

По словам юриста, чаще всего договоры на подрядные работы заключаются между физическим и юридическим лицом (в том числе ИП). Это значит, что помимо Гражданского кодекса РФ они регулируются нормами закона "О защите прав потребителей".

— Для физического лица, которым, как правило, является заказчик, это хорошо, потому что закон "О защите прав потребителей" — один из немногих документов, который в нашей стране действительно работает, — объясняет юрист Полина Гусятникова.

Эксперт перечислила основные проблемы, которые чаще всего возникают у заказчиков:

• неисполнение (просрочка) сроков выполнения работ или оказания услуг;

• некачественное выполнение работ / оказание услуг.

По каждому из этих пунктов обманутый дачник может поступать следующим образом.

Если нарушены сроки:

• назначить исполнителю новый срок;

• поручить невыполненную работу третьему лицу с последующим возмещением затрат со стороны исполнителя;

• потребовать уменьшить цену договора пропорционально стоимости невыполненных работ;

• отказаться от исполнения договора.

Если работы (услуги) выполнены некачественно, заказчик может:

• потребовать безвозмездно устранить все недостатки;

• потребовать уменьшить цену договора;

• потребовать повторного выполнения той же самой работы;

• устранить недочёты самостоятельно (с привлечением третьих лиц) и потребовать от исполнителя компенсации.

Чтобы избежать проблем, Полина Гусятникова рекомендует заключать договоры с крупными компаниями, которые дорожат своей репутацией. От порядочных организаций можно в разумные сроки добиться устранения недостатков и т.д.

— Если вам попался недобросовестный исполнитель, то этот процесс может длиться очень долго — более года. Единственный вариант в этом случае — обращаться в суд. В подобных делах суд практически всегда встаёт на сторону потребителя. И добиться компенсаций, устранения недоделок и так далее, как правило, не составляет труда. Но происходит это не так быстро, как хотелось бы. В среднем около полугода, — предупреждает юрист.

По словам Полины Гусятниковой, во всём можно найти положительные стороны. Например, если исполнитель (юридическое лицо) не выполнил своих обязательств по договору, то для заказчика закон предусмотрел бонус. Помимо причитающихся компенсаций он имеет право требовать возмещения за причинённые неудобства в размере 50% от взысканной по суду суммы.

— Если дачник оказался в суде, значит, он уже использовал все механизмы досудебного урегулирования спора, и в суде он, скорее всего, будет требовать именно денежной компенсации, потому что устал бегать за исполнителем и просить устранить недочёты, — говорит юрист. — Ему проще самому найти третье лицо или переделать всё самостоятельно и требовать реальной денежной компенсации. По крайней мере, в моей практике дел, где заказчик требовал бы устранения недочётов, а не денежной суммы, очень мало.

Эксперт уточнила, что, если речь идёт об устранении недостатков, этого можно добиться в суде, проблем здесь не будет. Но воздействовать на исполнителя придётся через судебных приставов, а это займёт время. Порой взаимодействие с судебными приставами занимает месяцы. Поэтому для заказчика действительно проще устранить недостатки за свой счёт, а потом взыскать компенсацию с исполнителя, считает специалист.

Асия Мухамедшина призывает внимательно изучать документы на дом перед сделкой купли-продажи, они могут быть липовыми. Так, выписку из ЕГРП можно заказать самому, и там будет видна юридическая история дома и указан собственник.

— Чтобы долгожданная мечта о своём дачном доме не разбилась в результате мошенничества продавцов, покупатель должен быть внимателен при осмотре дома, при изучении документов. Всегда нужно заострять внимание на причинах низкой цены дома, а также тех или иных услуг, — рекомендует юрист Асия Мухамедшина.