Кредит в кредите. Как потребительские займы могут решить квартирный вопрос

Почти 40 процентов россиян, желающих взять ипотеку, не имеют средств на первоначальный взнос. Такие данные следуют из опроса "Райффайзенбанком" тех, кто намерен купить жильё в течение ближайшего года. Решать эту проблему они планируют за счёт продажи старого жилья (23% потенциальных заёмщиков), с помощью материнского капитала (20% опрошенных), продажи имущества и потребительского кредита (10%). То, что потребкредит заёмщики всё чаще берут для выплаты "первоначального взноса по ипотеке", подтверждает и Центробанк.

— Заметна постепенная тенденция к увеличению доли ипотечных кредитов, первоначальный взнос по которым мог быть осуществлён за счёт потребительского кредита: с 2014 г. по I квартал 2020 г. этот показатель вырос с 3,7 до 5,5% от ипотечных выдач за данный период, — говорится в исследовании регулятора.

В ситуации, когда заёмщик берёт два кредита — ипотеку и потребкредит на первоначальный взнос, он решает свою жилищную проблему. Но риски увеличиваются как для заёмщика — у него выше финансовая нагрузка, так как нужно отдавать на покрытие кредита большую часть зарплаты, так и для банков — риски дефолта у такого заёмщика выше, чем у тех, кто имеет собственные средства на первоначальный взнос. Об этом говорят и эксперты.

— Этот взнос для банка является по сути подтверждением устойчивого финансового состояния клиента. Если человек обращается за потребительским кредитом для первоначального взноса, это, скорее всего, означает, что накопить у него не получается. Но при этом заёмщик создаёт для себя достаточно жёсткие условия: в течение нескольких лет ему одновременно придётся вносить платежи сразу по двум кредитам на существенные суммы, — рассказывает инвестиционный стратег "БКС Премьер" Александр Бахтин.

Потребкредит при решении квартирного вопроса можно использовать не только в качестве первоначального взноса. Владимир, менеджер в крупной компании, рассказал Лайфу, как смог пару лет назад с его помощью приобрести квартиру без ипотеки.

— Мы с женой хотели купить трёхкомнатную квартиру в Москве. Стоила она тогда 10 млн рублей. Две трети у нас было уже накоплено. На остальную сумму — три миллиона — поначалу хотел взять ипотечный кредит. Удивительно, но, несмотря на белую зарплату и высокий оклад, Сбербанк мне отказал. Наша компания переводила незадолго до этого всех сотрудников на новое юрлицо, и получилось, что текущий стаж оказался менее трёх месяцев. Под формальные критерии "хорошего заёмщика" я не подошёл. Владельцы квартиры торопили со сделкой, и нужно было оперативно решать вопрос с недостающей суммой. В итоге я взял потребкредит в нашем "зарплатном" банке как раз на 3 млн. Там выдали эту сумму за три дня всего по нескольким документам (паспорт, права и справка 2-НДФЛ за последний год). В итоге мы успели выйти на сделку и купили квартиру, которую хотели, — рассказывает Владимир.

Такой вариант использования потребкредита встречается довольно часто, когда покупателю недвижимости не хватает собственных средств, а время поджимает. Как отмечают эксперты, идеальный вариант для такого решения — нехватка до 1/3 или 1/4 от стоимости жилья. И не более 3-4 млн рублей — больше просто будет сложно получить по программам потребкредитования. Хотя банки постепенно увеличивают максимальную сумму кредита по беззалоговым программам.

И всё же эксперты советуют заёмщикам оценивать трезво свои возможности. Например, если общая сумма платежей не превышает 30–35% месячных доходов заёмщика, то, в принципе, ничего страшного в такой схеме нет. По словам Александра Бахтина, если кредитные платежи приближаются к 50% от доходов и даже переходят за этот уровень, то кредитная нагрузка будет оказывать очень существенное давление на бюджет.

Однако может быть и иная ситуация: например, человек направил свободные средства в инвестиции, это распространённая сегодня история на фоне падающих ставок по вкладам. Инвестиционные продукты предполагают определённый срок. При этом возникает одновременно желание оформить ипотеку. Эксперт отмечает, что в этом случае (при стабильном уровне дохода) нет ничего страшного в том, чтобы оформить кредит наличными на первоначальный взнос. При этом погасить его, к примеру, через полгода или год, когда срок инвестиционного продукта закончится и человек сможет вывести средства и полученную прибыль, пустив эту сумму на погашение потребительской ссуды.