Ипотека или аренда: что будет выгоднее в 2024 году

Уходящий год показал рекордные цифры по ипотеке, и даже рост ключевой ставки до 15% лишь немного охладил спрос на жилищные кредиты. И это вполне объяснимо, ведь для большинства россиян приобрести недвижимость без ипотеки — практически нереально. Однако всё больше граждан, даже имея на руках одобрение банка на кредит, уже не торопятся с покупкой недвижимости в ипотеку. Эксперты считают, что в следующем году такие настроения будут нарастать, и тогда для некоторых людей аренда будет явно выгоднее, чем долгосрочная ипотека. При каких условиях это может произойти уже в следующем году?

Последние несколько лет огромная доля квартир в новостройках продаётся через льготную ипотеку. По данным Главного управления Банка России по ЦФО, за девять месяцев 2023 года в Центральном федеральном округе две трети общего объёма выдачи ипотеки (66,9%) пришлось именно на льготные программы и составило 234,2 млрд. руб. В октябре выдачи ипотеки с господдержкой в том же Центральном федеральном округе сократились на 17,9% и составили 192,2 млрд. руб. (в Московском регионе на 18,7% с объёмом выдачи 157,2 млрд. руб.). Похожий тренд проявился и по всей России. Однако по оценкам коммерческих банков, количество россиян, обращающихся за кредитами на цели приобретения недвижимости исключительно с господдержкой — всё ещё очень высоко.

Такая ситуация беспокоит не только Центробанк, в котором недовольны тем, что льготные программы разгоняют цены на жильё и фактически поддерживают застройщиков, а не граждан, но и в Минфине, который обеспокоен тем, что при росте ключевой ставки именно банки получают всё больше денег на субсидирование льготной ипотеки из дефицитного госбюджета.

Предметно о ситуации высказался депутат Госдумы, член Комитета по бюджету и налогам Никита Чаплин. По его словам, сейчас остро стоит вопрос спекуляции из-за льготных программ кредитования. Например, из-за льготных программ и постоянного роста ключевой ставки ЦБ застройщики повышают цены на квартиры, создавая при этом колоссальный ажиотаж, который по цепочке передаётся от застройщика к застройщику.

— Мы пришли к тому, что в Подмосковье однокомнатная студия 27 кв. м стоит около 7 млн рублей. Получается, что если молодая семья приобретает эту квартиру по семейной программе льготной ипотеки, то у семьи должно быть около 2 млн рублей первоначального взноса — и 30 лет они будут выплачивать более 30 тыс. руб. ежемесячно. Даже с учётом московских зарплат не у всех семей есть возможность тратить такие средства, тем более возникает вопрос: как семье с маленьким ребёнком накопить около 2 млн рублей? Да и в такой маленькой квартире уместиться всем будет сложно, — объясняет Чаплин. — Поэтому очевидно, что программу льготного кредитования нужно преобразовывать, делать её адресной для отдельных социальных групп и исключить возможность заработка на таком кредитовании.

Он напоминает, что стоит задача поддержать и защитить прежде всего семьи с маленькими детьми, чтобы ипотека была для людей доступна, а не выглядела кабалой на 30 лет. Президент России Владимир Путин объявил следующий год Годом семьи, поэтому все изменения должны прорабатываться с учётом интересов семей, в которых есть дети.

Если Правительство РФ пойдёт по обозначенному депутатом пути, то эксперты видят три варианта дальнейшего развития событий.

Одни считают, что без льготной ипотеки застройщики будут вынуждены снижать цены на возводимое ими жильё, а вслед за новостройками подешевеет и "вторичка". Следовательно, брать ипотеку сейчас по высокой ставке и при этом переплачивать — смысла нет. Достаточно подождать примерно год-полтора. Это время при необходимости можно переждать в арендуемом жилье, что в итоге обойдётся дешевле.

В пользу "торможения" льготной ипотеки говорят посылы правительства о необходимости повышать первоначальный взнос по программам льготной и семейной ипотеки и намёки ЦБ о беспокойстве в связи с ростом общей ипотечной задолженности россиян, вызванной в том числе и удорожанием недвижимости.

Другие специалисты намекают, что даже при сокращении льготной ипотеки цены на недвижимость вниз не пойдут. Застройщики просто будут меньше строить, на этом фоне продавцы "вторички" будут тоже держать высокий ценник, пользуясь возможностью заработать.

— Относительно новостроек можно с уверенностью утверждать, что рост спроса поднимает цены, — заявляет генеральный директор компании "Спецстрой-М" Александр Головин. — Стоит учитывать, что удешевление стройматериалов и снижение дефицита рабочей силы в ближайший год не предвидится.

То есть при таких перспективах получается, что если нужно жильё и есть возможность взять ипотеку (вне зависимости — льготную или коммерческую), то лучших времён ожидать не стоит.

Третьи эксперты поясняют, что современный российский рынок недвижимости функционирует не так линейно, как несколько лет назад, поэтому усилия правительства и Центробанка действительно могут снизить цены на недвижимость. Правда, скорее всего, такое движение будет не резким и продлится недолго. А потом и ставка ЦБ уменьшится до комфортного значения, и всё постепенно вернётся к тому, что застройщики и банки снова начнут зарабатывать на ипотеке.

— По прогнозам Банка России, средняя ключевая ставка в следующем году может оказаться меньше на 2–3 процентных пункта. Очевидно, что в первом полугодии ждать её резкого снижения не стоит. Это значит, что тем, кто желает приобрести недвижимость в ипотеку дешевле, чем сейчас, придётся ждать ещё минимум год, а то и полтора — и у них будет весьма короткое "окно" в месяц-два, но это при условии "плохого рынка" для застройщиков, — предупреждает финансовый аналитик Татьяна Упир.

Все опрошенные Лайфом эксперты в один голос заявили, что выбор в пользу аренды — безальтернативен, когда с горизонтом два-три года не ясна перспектива стабильности доходов.

— Просрочка по аренде грозит максимум выселением, но такие случаи единичны. В крайнем случае разрыв договора найма предполагает выезд в другую квартиру, но это не потеря первоначального ипотечного взноса в 20% от стоимости недвижимости и всех уже уплаченных банку платежей, — поясняет заведующий Западной коллегией адвокатов города Москвы Александр Инютин. — Например, в Московском регионе много случаев, когда люди арендуют за значительно меньшие деньги, чем они платили бы по ипотеке, а разницу откладывают на первоначальный взнос, чтобы взять кредит на собственное жильё.

Кроме того, аренда может быть выгодной тем, кому необходимо жильё в строго определённом районе, например, для того чтобы ребёнок учился в определённой школе, но финансовых возможностей купить жильё близко к этой школе нет, а ежедневно отвозить его с другого конца города — нереально.

В остальных случаях выбор между платежами за аренду или за ипотеку зависит от того, насколько сейчас позволяют финансовые возможности получить достаточную сумму кредита по приемлемой ставке.