Ипотека неприкосновенна. ЦБ просит банки временно не отбирать жильё у должников

Согласно разосланным по кредитным организациям рекомендациям, до 31 декабря нынешнего года банкам рекомендуется вообще не принимать меры к взысканию предмета ипотеки. Разумеется, только в том случае, когда должник и вид его кредита отвечают ряду требований. Во-первых, кредитный договор, обеспеченный ипотекой, не должен быть связан с занятием должником предпринимательской деятельностью; во-вторых, у должника или членов его семьи должен быть подтверждён CoViD-19 либо после 1 марта произошло снижение дохода. При этом в своём документе регулятор призывает и страховые компании удовлетворять заявления заёмщиков с коронавирусом об отсрочке периодических или разовых платежей по договорам страхования.

Тем банкам, кто пойдёт на такие меры, регулятор пообещал послабление по резервированию, а значит, им не надо изымать лишние деньги из своего оборота. В теории эти меры в совокупности своей должны помочь гражданам, которые получили ипотечный кредит и теперь из-за последствий коронавируса не могут его обслуживать. И эта мера может быть крайне полезной. По данным регулятора, на 1 марта объём выданных ипотечных кредитов превышал 7,65 трлн рублей, а просрочка — менее 1% (около 74 млрд рублей). Но данные за август, которые привела Счётная палата РФ, говорят о росте негативных показателей. Теперь доля просроченной задолженности составила 5,4% (в июле она была 5,2%).

Но, к сожалению, как и многие другие прекраснодушные предложения, и это может погибнуть в российской бюрократии. Ведь, как и в случае с "кредитными каникулами", от пострадавших из-за последствий, связанных с коронавирусом, требуется набор бумаг, доказывающих, что это именно те самые заёмщики, к которым применимы рекомендации ЦБ.

В большинстве случаев, если речь идёт о выселении, этим вопросом уже занимаются судебные приставы, и для них рекомендации ЦБ никакого значения не имеют. Даже если предположить, что банк принял документы заёмщика и решил отозвать исполнительный лист, это не значит, что исполнительное производство не будет возобновлено. В результате рекомендации ЦБ не решают, а только немного отсрочивают проблему. Заёмщик не может рассчитывать, что банк вообще не будет требовать реализовать залог для погашения кредита, тем более если судебное решение уже состоялось.

Кроме того, если говорить строго юридически, рекомендация Банка России ни к чему не обязывает кредиторов, они всё равно имеют право принудительно выселять должников из жилья, которое являлось залогом по невыплаченному кредиту.

Да, у банков не принято игнорировать пожелания регулятора, но проблема в том, что банки предпочитают не тратить время в судах, им значительно выгоднее продавать просроченные долги коллекторам. Особенно хорошо продаются долги, которые обеспечены недвижимостью. На коллекторов рекомендации ЦБ не распространяются, зато банк может полностью воспользоваться льготами от регулятора.

— Значительным драйвером роста просрочки является желание банков выдавать как можно больше кредитов, — считает старший юрист компании "Европейский дом права" Залимхан Магомедов. — Тем более что руководство ЦБ постоянно заявляет о снижении ставок и повышении доступности ипотеки. Россияне редко думают о своих перспективах на два-три года вперёд. Те, кто сейчас имеет работу, не застрахованы от того, чтобы их не уволили или не сократили. Они берут ипотеку, а банковские сотрудники пользуются всеми законными методами, чтобы подогнать критерии своего андеррайтинга так, чтобы выдать кредит.

По его словам, ещё в конце августа компания "Дом.рф" заявляла, что примерно 40% россиян не могут позволить себе ипотеку даже под 0%.

— Я думаю, что так оно и есть. А значит, основная масса проблем с ипотекой ещё впереди. Банки это знают, поэтому и тестируют различные механизмы реструктуризаций и отсрочек, а ЦБ их в этом поощряет, — отмечает Магомедов.

С ним согласен адвокат Межрегиональной коллегии Москвы Дмитрий Шагин.

— Рекомендации, которые выпустил ЦБ, это некая ширма, отгораживающая растущий пузырь проблем, — объясняет он. — Очевидно, что, даже если банки не станут взыскивать долги ещё два и даже три месяца, это не исправит экономическую ситуацию тех, кто не может платить. А пока, как следует из письма, Центробанк рекомендует кредиторам в период пандемии отказаться от проведения очных встреч с должниками при взыскании просроченной задолженности.

Очевидно, что банки будут пользоваться либо инструментами, не требующими для решения проблем присутствия сторон (например, исполнительная надпись нотариуса или судебный приказ), либо пользоваться уже отработанным механизмом — продавать долги коллекторам. Должникам от этого не легче.

Сейчас в России сформировалось идеальное сочетание факторов для ипотечного кризиса: падение реальных доходов населения, но, несмотря на это, растущие объёмы выдачи ипотеки и рост цен на недвижимость. Если в ходе второй волны коронавируса россияне начнут массово терять работу, то платить по своим долгам им будет попросту нечем.

Центробанку уже сейчас следовало бы не рассылать методические письма, а позаботиться о механизме, который позволил бы ипотечным заёмщикам сберечь своё жильё, хотя бы как это делают в Европе, где банки выступают инициаторами программ по внесудебному преобразованию долга, отмечают эксперты. Например, в Австрии в особо сложных случаях заёмщику предлагают стать арендатором своего заложенного жилья и в этом случае возвращают сумму первоначального взноса и внесённых платежей за вычетом уплаченных процентов (чтобы несколько лет было чем платить за аренду и коммунальные услуги). Но в методиках российского ЦБ что-либо возвращать заёмщикам не рекомендуется, поэтому и банки в РФ настроены решать проблемы путём отъёма залогов.

А пока россиянам остаётся надеяться, увы, только на себя.