Квартира с подвохом: Какие документы проверить, чтобы не получить чужих жильцов и судебные тяжбы
Адвокат Алёшкин: Перед покупкой вторички нужно проверять выписку из ЕГРН
ИИ-иллюстрация: создано редакцией Life.ru с использованием ChatGPT (OpenAI)
Покупка квартиры на вторичном рынке может обернуться многолетними судебными разбирательствами, если у недвижимости обнаружатся жильцы, сохранившие право на проживание даже после смены собственника. Чтобы не получить такой неприятный сюрприз, перед сделкой необходимо проверить не только продавца, но и юридическую историю жилья, рассказал Life.ru адвокат Андрей Алешкин.
На практике встречаются ситуации, когда человек приобретает квартиру, оформляет право собственности, а спустя несколько месяцев или даже лет узнаёт, что на жильё претендуют третьи лица. И тогда начинаются судебные разбирательства, которые могут затянуться на годы.
В первую очередь адвокат рекомендует заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и выяснить, каким образом продавец получил квартиру. Особую осторожность стоит проявить, если жильё досталось ему по наследству, было приватизировано или несколько раз перепродавалось за короткий срок. Также необходимо изучить доступные сведения о судебных спорах, связанных с недвижимостью.
Однако даже безупречные документы о собственности не гарантируют отсутствия проблем с жильцами. По словам Алешкина, покупателю следует запросить сведения обо всех зарегистрированных и ранее проживавших в квартире лицах, а при необходимости изучить архивные данные. Особенно внимательно нужно проверять историю приватизации.
«Например, человек мог отказаться от участия в приватизации, но при определённых обстоятельствах сохранить право пользования квартирой даже после её продажи. Получается, что новый собственник приобрёл жильё, а выселить такого гражданина в судебном порядке может оказаться невозможно», — пояснил адвокат.
Ещё одна потенциальная опасность связана с нарушением прав несовершеннолетних. Перед покупкой необходимо выяснить, есть ли у детей доли в квартире, использовался ли при её приобретении материнский капитал и выполнил ли продавец обязательства по выделению долей. Если права ребёнка были нарушены, сделка может стать предметом судебного разбирательства.
При этом сама по себе регистрация несовершеннолетнего в квартире не делает его собственником и не означает, что снять его с регистрационного учёта невозможно. Каждый случай требует отдельной оценки с учётом обстоятельств и документов.
Отдельного внимания заслуживает состояние продавца на момент заключения договора. Алешкин подчеркнул, что психиатрический диагноз сам по себе не лишает человека права распоряжаться недвижимостью. Однако если будет установлено, что при продаже собственник не понимал значения своих действий или не мог ими руководить, сделку могут признать недействительной.
«При наличии обоснованных сомнений в способности человека осознавать последствия продажи необходимо принимать дополнительные меры предосторожности. При этом ни одна справка не даёт абсолютной гарантии от оспаривания сделки», — отметил эксперт.
Кроме того, покупателю стоит выяснить, не находится ли продавец в процедуре банкротства и нет ли у него судебных споров, способных повлиять на продажу недвижимости. Не менее важно установить, не нарушает ли сделка права наследников или других заинтересованных лиц. Для этого адвокат рекомендует сопоставлять документы собственника с официальными сведениями.
Выписку из ЕГРН можно заказать через Росреестр, а документы о приватизации и информацию о зарегистрированных жильцах необходимо запрашивать у продавца или получать через уполномоченные органы в установленном законом порядке. До подписания договора желательно передать весь комплект бумаг независимому юристу, специализирующемуся на недвижимости. Такая проверка поможет заранее обнаружить обстоятельства, которые могут привести к спорам после покупки.
«Я всегда говорю: в сделках с недвижимостью лучше проявить излишнюю осторожность, чем потом годами доказывать свои права в суде», — подчеркнул Алешкин.
Особенно насторожиться стоит, если продавец торопит покупателя с расчётами, отказывается показывать документы или не может внятно объяснить, как получил квартиру. По словам адвоката, в подобных обстоятельствах лучше отказаться от спешки и тщательно разобраться в ситуации. Даже привлекательная цена не оправдывает риска потерять деньги и потратить годы на судебные разбирательства.
Ранее Life.ru рассказывал, что оформить налоговый вычет за одну квартиру могут оба супруга, даже если собственником по документам указан только один из них. Приобретённая в официальном браке на общие средства недвижимость, как правило, считается совместной собственностью. Это позволяет каждому супругу претендовать на возврат уплаченного НДФЛ при соблюдении предусмотренных законом условий.
Больше авторских материалов, которые помогают понять суть происходящего, — в разделе «Комментарии» на Life.ru.
