Хитрость на квадратный метр. За что сейчас заставляют переплачивать покупателей недвижимости

— Самоизоляция и коронавирус не привели к качественным изменениям характеристик новостроек или новым схемам продажи. Поэтому одна из задач застройщика — перетянуть на себя спрос со стороны конкурентов, — говорит главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.

По её словам, в ход идут различные маркетинговые акции. Речь о существенных дисконтах, которые и привлекают потенциальных клиентов. Но по факту скидки предлагаются на отдельные лоты — самые дорогие или наименее ликвидные.

Ещё один приём девелоперов — популярные программы ипотеки по сниженной ставке специально для покупателей конкретного проекта. Нередко за такой выгодной, на первый взгляд, ипотекой скрывается отсутствие каких-либо скидок. Порой выходит, что дольщику выгоднее взять кредит по стандартной ставке, получив при этом скидку, уверена Виктория Кирюхина.

Частый приём — это рекламная квартира с минимальной стоимостью, которая и привлекает покупателя. В офисе продаж заинтересованному клиенту расскажут, что привлекательное жильё уже забронировано. Но расстраиваться не нужно, потому что на выбор есть такие же квартиры, но уже дороже за счет, например, другого этажа.

Эксперт по недвижимости Ян Марчинский отметил, что при сделках купли-продажи недвижимости часто встречаются разного рода дополнительные договоры, договорённости и схемы.

— Мне известен случай, когда застройщик с именем и репутацией собирался расторгать договоры и возвращать деньги за проданные объекты, так как посчитал, что продешевил с ценой. Покупатели бы потеряли ряд комиссионных и транзакционных издержек, — рассказал эксперт.

При этом он отметил, что покупка недвижимости в сданном доме у застройщика — самая безопасная операция на рынке. Опаснее, когда объект приобретается на стадии строительства, потому что даже сейчас велик риск затягивания сроков постройки и сдачи дома, так как многие объекты по-прежнему продаются по договору долевого участия (ДДУ).

По его словам, многие застройщики сейчас используют динамическое ценообразование. В таких случаях они заранее завышают цены на 3–10%, так как многие покупатели не разбираются в ценах. В таких случаях эксперт рекомендует не стесняться торговаться или заручиться поддержкой профессионального риелтора. Ян Марчинский пояснил, что почти у всех риелторов заключены брокерские договоры с застройщиками, поэтому при покупке недвижимости риелтору платит ещё и сам застройщик.

— Зная этот факт, заранее выбирайте тех агентов, у кого данные договоры подписаны, и договаривайтесь, что комиссию вы им платить не будете. Они будут работать за комиссию застройщика, и, более того, многие риелторы, понимая, что вы в курсе подобных взаимоотношений, соглашаются даже доплатить покупателю часть комиссии, которую они получат от застройщика, — рекомендует Ян Марчинский.

Много опасностей таит в себе и вторичный рынок недвижимости. Директор департамента вторичного рынка "ИНКОМ-Недвижимости" Михаил Куликов рассказал, что в его практике встречались случаи, когда собственники решали повысить стоимость своего жилья после предпродажной подготовки квартиры.

Хозяева проводят целый ритуал. Они организуют генеральную уборку, выбрасывают старые и ненужные вещи, иногда меняют мебель и обои, тщательно драят полы и окна, устраняют следы протечек и так далее. Иногда продавцы даже отмывают лестничную клетку перед квартирой, приводят в порядок подъезд, например вкручивают лампочки, чтобы произвести благоприятное впечатление на потенциальных покупателей.

— Безусловно, на предпродажную подготовку жилплощади нужно потратить силы и время. Однако потенциальным покупателям нужно помнить, что если продавец и попросит за это надбавку к стоимости квартиры, то она должна быть минимальной, — отметил Михаил Куликов. — Предпродажная подготовка лишь немного повышает привлекательность жилья — её, к примеру, нельзя считать ремонтом, вследствие которого может сильно измениться облик квартиры.

Кроме того, по большей части она влияет не на цену, а на сроки экспозиции объектов, считает эксперт. Благодаря хорошему состоянию жилплощади у продавцов есть шанс быстрее привлечь к ней внимание покупателей.

Иногда собственники значительно завышают стоимость жилья. Основанием для такого шага хозяева считают уникальный ремонт. Например, когда вся жилплощадь и обстановка в ней оформлены в ярко-красных тонах. Однако в большинстве случаев необычный ремонт лишь снижает спрос, так как он отпугивает потенциальных покупателей или приходится им не по вкусу.

В риелторской практике бывают случаи, когда собственники идут на хитрость, чтобы скрыть недостатки жилплощади.

— К примеру, однажды к нашим риелторам обратились владельцы квартиры, расположенной на последнем этаже дома в одном из спальных районов Москвы, — они собирались её продать, — рассказал Михаил Куликов. — Над их недвижимостью располагалось техническое помещение, однако собственники настаивали, что это один из плюсов квартиры — мол, даже при сильном дожде потолок точно не протечёт. Однако, как выяснили впоследствии покупатели этого объекта, всего за пару дней до заключения сделки в техническом помещении проводилась уборка, из-за чего квартиру сильно залило. Продавцы, опасаясь отказа покупателей, попытались скрыть следы протечек: сушили стены и потолок феном, красили их водоэмульсионной краской. На стену, которая пострадала от потопа сильнее всего, они повесили большой ковер. Конечно, вскоре после покупки жилплощади её новые владельцы обнаружили следы протечек и ремонта, сделанного к тому же в большой спешке, поэтому они решили перепродать квартиру.