Новый закон о прекращении аренды. Сколько будут стоить помещения в ТЦ и что ждёт рынок коммерческой недвижимости

Госдума приняла в третьем чтении закон, который позволит пострадавшим из-за коронавируса компаниям малого и среднего бизнеса досрочно расторгать договор аренды без уплаты штрафа.

Как следует из документа, арендатор может обратиться к арендодателю с просьбой о снижении платы за съём помещения. Если обе стороны не договорятся, то он вправе расторгнуть договор. При этом убытки в виде упущенной выгоды арендатор не возмещает, а обеспечительный платёж останется у арендодателя. Расторгать договоры в таком порядке пострадавшим предприятиям разрешено до 1 октября 2020 года.

По данным Российского совета торговых центров (РСТЦ), в крупных современных ТЦ малый и средний бизнес даёт до 25% дохода от сдачи помещений. Его доля в общем обороте предприятий-арендаторов составляет до 34%.

В РСТЦ положительно относятся к возможности заключить договор о снижении размера арендной платы, которая будет носить временный характер. Это позволит более уверенно планировать экономику торгового центра. К тому же таким образом можно снизить возможности манипулирования со стороны арендаторов.

Эксперты оценивают новый закон неоднозначно. Так, аналитик компании "Фридом финанс" Евгений Миронюк говорит, что там есть нюансы для арендаторов, которые в ряде случаев препятствуют расторжению договора без значительных финансовых последствий.

Евгений Миронюк отметил, что договор должен быть заключён до введения режима самоизоляции и готовности к ЧП. Также будет учитываться, исполнял ли до этого времени арендатор все предусмотренные в договоре условия. При этом уровень его ежемесячного дохода должен снизиться более чем на 50% (не обязательно учитывать уровень дохода от арендуемой недвижимости, это не указано в законопроекте).

— При этом освобождают не от всех штрафов по договору, а только от тех, которые касаются именно досрочного расторжения. Так, если были просрочки по платежам, арендатор не будет освобождён от пеней или уплаты штрафа, — отметил Евгений Миронюк.

Для торговых центров более важными клиентами являются крупные предприятия и бренды, которые приносят им 85% прибыли. Пока нет никаких оснований говорить о закрытии ТЦ, считает директор аналитического отдела Dominfo.ru Артур Меркушев.

— Перед открытием ТЦ чаще всего ищут крупных игроков. Это нужно, чтобы минимизировать потери в операционной деятельности при таких ситуациях, как, например, карантин. Вероятнее всего, закроются те торговые центры, которые не искали крупный бизнес. Но чаще всего мы видим, что ТЦ идут на компромисс: иногда скидка на аренду составляет около 85%, — объяснил Артур Меркушев.

Евгений Миронюк считает, что нововведения не очень сильно отразятся на рынке аренды. Тем не менее он не исключил, что снять коммерческую недвижимость после завершения пандемии можно будет немного дешевле. Если арендаторы выполнят все условия льготного расторжения договоров, то у них появятся дополнительные аргументы для согласования более выгодных для себя условий. Например, они могут получить скидки или хорошие спецпредложения.